一、租赁合同的期限能否约定为永久

《民法典》第七百零五条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。

1、房屋租赁合同期限最长20年是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年；并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。

2、房屋租赁期间届满当事人续订租房屋赁合同的租赁期限？自续订之日起不得超过20年。

3、房屋租赁期限超过20年并非整个租赁合同无效；而是超过20年部分租赁期限无效也就是租赁期限按20年计算。

二、租赁合同的法律特征

1．租赁合同是转让财产使用权的合同。

2．租赁合同是双务，有偿，诺成合同．

3．合同的标的物只能是法律允许流通的财产，且不能被消费的特定物。

4．租赁合同是主体范围相当广泛的合同．

5．租赁合同在当事人之间既引起债权法律关系，又引起特权法律关系，即导致承租人获得特权性质的租赁权和先买权。

在签订租赁合同时，承租方应注意：

1、作为承租方，应先审查租赁物是否存在法律法规禁止出租的情形，包括以下情形等：

（1）未依法取得租赁物的相关证件；

（2）共有租赁物未取得共有人同意的；

（3）权属有争议的。

2、作为承租方，为了预防欺诈，在合同中约定，如果承租方是租赁物的所有人，必须提供相关的证明文件；如果承租方不是租赁物的所有人，必须具有转租权。

3、为了避免争议，在合同中对租赁物的基本信息应进行明确约定，如租赁物的规格、质量、数量等。

三、出租人要求按原租约条件继续出租时的处理

（1）租约期满后不同意按原租赁合同续租

承租人要求降低租金，或要求出租人对房屋维修改建、要求准予变动房屋用途才续租，即作原租约终止或按新租约不成立处理。承租人应在出租人要求的合理期限内找房搬迁，出租人也有道义帮助找房。承租人搬迁前占用原房的，应照前租约交房租。

（2）出租人以原租约期满为由随意抬高房租

一般不允许此类情况的发生，但出租人与承租人另有约定的除外。当承租人不积极找房或找到了房逾期不迁时，出租人可以抬高租金标准。例如这时双方争执不下，应按照可加租的精神，由房管机关作出仲裁，或由法院作出裁决。