二手房满二年和满五年的区别主要是交税金额上的区别，满5年交的比2年的少，具体如下：

1．契税

普通住宅卖方：满两年不满五年（无论是否唯一）1％；满五年唯一住房免税。

2．个人所得税

普通住宅：2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入－购房总额－印花税）×20％。5年以上唯一住宅可以免征。

3．土地增值税

普通住宅免征；非普通住宅3年内：房屋成交总额×0．5％，3年至5年：房屋成交总额×0．25％，5年或5年以上：免征。

一、二手房满两年是以什么日期开始算的

二手房满两年是以上次购买时缴纳契税的时间为准。

根据《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发［2005］89号）第三条第（四）款个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

《国家税务总局关于房地产税收政策执行中的几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第2条；《通知》第三条第四款中规定的契税完税证明上注明的时间是指契税完税证明上注明的填发日期；第三条；纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照孰先的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间的规定。

二、二手房税费怎么算

1．买方

（1）契税：二手房交易税费成交价或评估价（高者）×1．5％（商用用房或大于144平米的税率为3％）；

（2）交易服务费：建筑面积（平方米）×3元；

（3）交易印花税：成交价或评估价（高者）×0．05％；

（4）产权转移登记费：50元（每增加1人加10元，买家为单位的80元）。

2．卖方

（1）交易服务费：建筑面积（平方米）×3元；

（2）交易印花税：成交价或评估价（高者）×0．05％；

（3）土地出让金：二手房交易税费成交价或评估价（高者）×1％；

（4）解困房：成交价或评估价（高者）×1％；

（5）商品房：土地出让金按基准地价×3％×未交土地出让金的建筑面积；

（6）分摊费用：

成交价／总面积×分摊面积×10％（10楼以下）

成交价／总面积×分摊面积×20％（10楼以上）

（7）个人所得税：成交价或评估价（高者）×1％（房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征）。