1、备案不具有物权效力

网签、商品房预售合同备案都不具有物权效力，一般情况下不能对抗第三人。但是也存在例外情况，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，如果第三人能够证明自己交付了全部价款、善意取得财产、实际已占有了该财产，而且还需证明未办理过户登记手续且本人无过错，那么该财产就不会被法院查封、扣押等。

2、预告登记具有物权效力

从我国的相关规定可以看出，预告登记可以使已登记的不动产物权变动，具备了对抗第三人的效力，也就是说具备了一定的物权效力。未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，认定其不发生物权效力。

不动产预告登记和网签的作用一样吗

不动产预告登记与网签的作用不一样。预告登记与网签具体内容如下：

1、预告登记的作用为可以使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后，具备了对抗第三人的效力；

2、网签是没有具体法律依据的，是不具有物权效力的，一般情况下不具备对抗第三人的作用；

3、当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。