本文介绍了商品房预售合同的特点和国家干预性。商品房预售合同签订时，承购人仅拥有商品房的期待权，预售行为具有较强的国家干预性。此外，商品房预售合同经过登记具有公示对抗第三人的效力，但承购人也要承担一定的风险。

特点：在商品房预售合同签订时，承购人仅拥有商品房的期待权。（2）商品房预售具有较强的国家干预性。为了保护预购人的权益，国家对商品房预售行为作出了相应的限制，并实行预售许可制度。（3）商品房预售合同的承购人要承担一定的风险。在预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而承购人也就无法实际获得商品房的所有权。（4）商品房预售合同经过登记具有公示对抗第三人的效力。

【特点3】商品房预售合同的公示对抗效力

商品房预售合同的公示对抗效力是值得关注的一个问题。根据我国《商品房预售管理办法》的规定，商品房预售合同应当自签约之日起七日内向房地产管理部门进行备案，并在签约之日起十日内进行公示。那么，这种公示对抗的效力是怎样的呢？

首先，商品房预售合同的公示对抗效力主要体现在两个方面。第一，商品房预售合同的公示可以对抗第三人，即在商品房预售合同签订后，如果第三人要求与开发商签订合同，那么开发商必须以商品房预售合同为依据与第三人签订合同，否则第三人可以认定其与开发商签订的合同无效。

第二，商品房预售合同的公示可以对抗商品房预售合同的当事人，即在商品房预售合同签订后，如果购房人要求撤销合同，那么开发商必须以商品房预售合同为依据与购房人重新签订合同，否则购房人可以认定其与开发商签订的合同无效。

总之，商品房预售合同的公示对抗效力不容忽视。对于开发商和购房人来说，应当严格遵守商品房预售管理办法的规定，确保合同的合法性和有效性。

商品房预售具有较强的国家干预性，承购人要承担一定的风险。商品房预售合同经过登记具有公示对抗第三人的效力，公示对抗效力主要体现在对抗第三人和商品房预售合同当事人两个方面。因此，开发商和购房人应当遵守相关规定，确保合同的合法性和有效性。

《商品房销售管理办法》第六条商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。