一是加强预售资金管理,做到专款专用。可以考虑在银行设立信托账户,由购房人共同委托银行以自己的名义监管资金,使预售资金真正做到只用于有关的工程建设。
二是预售只许收取定金。但同时需要为开发企业建立替代融资渠道。为此,可以鼓励银行发放真正的开发贷款,期限与开发周期相匹配。同时,为房地产开发企业开辟直接融资渠道,在法律政策上为房地产信托基金的推出创造条件。
程建胜还表示这两种办法可选其一,也可同时采用。
个人认为,程建胜此文说明央行正在思考如何完善商品房预售制度。也许也在酝酿取消预售制度一事。而他提出的两个途径之二,事实上就是取消商品房预售制度的一个途径。
让我们来假设一下,如果我们现在取消商品房预售制度。规定所有商品住房必须在现房验收通过后才能销售。同时,银行在经过严格审核和评估后向房地产项目发放真正的开发贷款,期限与开发周期相匹配;再通过专门机构加强贷款资金的监管力度,保证专款专用,足额到位。这样做的话,将使商品房开发项目的项目管理和融资模式真正走向与国际接轨。
如果能够这样解决商品房预售制度的问题,将带来很多好处:
1.解决了购房人购买期房的风险;
2.解决了银行面临的开发项目烂尾的风险,还可以增加银行的收益;
3.解决了施工企业垫资与拖欠工程款的风险;
4.解决了开发商虚假宣传、违规销售的风险;
5.使政府增加了监管开发商的力度,还简化了监管程序;
6.开发商也能够减少各方面的投入,并减小了销售和融资压力。
对于这样一个具有很多优势的制度变革,不知央行会否真的采纳。也希望任何制度的变革能够设计相对完善的执行措施,保证新制度的执行过程中,没有人成为制度的牺牲品。
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