2003年12月16日，原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同(预售)》，约定：原告向被告购买其开发的位于深圳市罗湖区宝岗路祥福雅居彩云阁1717号房产，总价款为人民币291250元。合同签订后，被告于2004年1月17日取得祥福雅居的竣工验收备案登记，原告依约支付了购房款。根据合同约定，被告应当在取得《竣工验收备案证明书》之日起210天内为原告办妥《房地产证》，但由于被告的原因，直至2005年4月19日原告的《房地产证》才办好。被告的行为违反合同的约定已构成违约，应承担违约责任，故向罗湖区人民法院具状请求判令：

1、被告向原告支付延期办证违约金人民币20970元;

2、被告承担本案诉讼费用。

被告辩称，一、本案适用的法律法规与以往不同。涉及建设工程竣工验收的现行法规、规章有《城市房地产开发经营管理条例》、《深圳市城市规划条例》、《深圳市房屋建设工程验收及备案办法》。根据这些规定，深圳市将建设工程竣工验收分成建设工程质量竣工验收和建设工程规划验收两部分。前者规定，开发商在房屋建筑工程经竣工验收合格，并取得消防、电梯、燃气竣工验收合格证明，办理备案手续取得竣工验备案收文回执后，即可将房屋交付买方使用，也就是说，房屋的交付条件是取得深圳市建设局的《收文回执》。后者则规定，建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收，未经验收或验收不合格的，不予发放《规划合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用。即房屋的竣工时间应当以深圳市规划局核发的《规划验收合格证》为准。二、被告按约履行了自己的义务，涉案房屋在2005年1月4日竣工后，被告在约定210日内通知并协助原告办理了房地产证。三、原告的起诉是错误的，他将在现行竣工验收制度下建设工程质量竣工与建设工程竣工验收混为一谈，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

本院认为：原被告双方签订的《深圳市房地产买卖合同》是当事人真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，双方应按照合同的约定履行自己的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》、第十七条规定及原、被告签订的合同第七条、第十六条、第十七条约定，卖方应在取得工程竣工验收证明之日起150日内书面通知买方共同向产权登记机关申请房地产转移登记，如因卖方原因造成买方不能按法定期限领取《房地产证》的，卖方从取得《竣工验收备案证明书》之日的第210日起，每日按买卖总价款的万分之日的第210日起，每日按买卖总价款的万分之三支付违约金，直至产权登记机关核发《房地产证》之日止。综合上述法律规定及合同约定，可见，被告作为开发商，不仅负有将综合验收合格的房屋交付原告使用的义务，而且负有在综合验收合格后一定期限内为原告办理房屋产权转移登记和《房地产证》的义务，这既是相关法律规定的要求，也是双方合同约定之原意。被告迟延办理《房地产证》，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，原告要求被告承担延期办证的违约责任，具有事实依据和法律依据，本院予以支持。

根据有关部门法律的规定，判决如下：被告在本判决生效之日起十日内向原告支付延期办理房产证的违约金人民币20970元，案件受理费849元由被告承担。