作者：南宁陆贤凤律师法律热线：13768519035

〔案例〕卖方是个发包方，他的房屋属于共同财产，在2007年中旬，他的账面资金不足以支付工人工资，他就想以自己的房屋出卖所得来支付工人的工资，他为了销售房屋和妻子进行沟通，但妻子不愿意出售。于是他在买方不知他妻子不愿出售的情况下，完成了交易。卖方完成交易后被公安机关以伪造证件罪逮捕。据查，公证处的证件都是伪造的，卖方找了个女士冒充他的妻子去公证处办理证件。公证处在不知情的情况下，加上证件和双方委托的表象给卖方办理了一系列的公证文件。买方凭着对国家机构公证文书的信任与卖方进行交易。交易顺利完成，买方从房屋产权登记机构取得了房产证及国有土地使用权证，并办理了银行贷款。房屋交易行为被卖方的妻子起诉到法院。妻子不同意卖房，举证说卖方伪造证件即是违反了共有人的意思表示。

如果买方已经获得了产权，交易行为的瑕疵是否导致交易行为的无效？

此时要考虑三个问题：

（1）买方已经支付了在市场上相当的价款；

（2）银行已经办理了贷款；

（3）买方已经办理了物权手续。如果不能善意取得，许多结果就不一样了：（1）卖方要将价款返还给买方。（2）既然合同无效，买方要将钱还给银行，以消灭抵押。这里需要证明的就是买方是善意取得该房屋，这样，法律会保护善意交易，确认该房屋买卖合同有效。