合同是个债权行为，登记是个物权行为，是否登记只是对物权的成立或者对抗善意第三人有影响，对合同效力是没有影响的。

不动产物权的变动必须经过登记才能生效，但是，买卖合同的效力与是否办理登记却没有必然联系。也就是说，没有办理登记的结果只是物权不发生变动，但买卖合同是有效的。

我国《民法典》第二百一十五条【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

《民法典》的该条规定意在保护未违反义务的一方当事人的权益，如果未办理登记，而且买卖合同是成立并且生效，那么卖方就必须继续履行为买方办理过户登记的义务。如果事实上已经不能履行，卖方要向买方承担违约责任。

如果要转移所有权，需要双方当事人订立合同，并且需要办理物权转移，该交付的交付，该登记的登记。前者是债权行为，后者是物权行为。根据我国法律的规定，物权行为与合同效力是分开的，如果没有办理物权登记的，是不会影响双方当事人订立合同的。不发生物权转移的，属于合同违约，对方当事人是可以要求违约的当事人承担违约责任的。违约责任的承担形式，包括赔偿损失、支付违约金、返还定金等内容。如果双方当事人在合同中有约定违约责任的，可以按照约定的内容来承担违约责任。