房贷收紧的新政执行已一个多月，前日住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会更是联合发文，对第二套住房公积金贷款全面收紧。但银行如何认定首套房，二套房及三套房，大多市民对此依旧蒙查查。

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针对此疑惑，记者昨日特意采访了广州多家银行，尽管广州推行的是认房又认贷的规定，但实际操作上，无论首套房是否有贷款，只要把房子卖掉，到银行再申请房贷时，依然能享受首套的待遇。不过，如首套房有贷款，认定过程则相对复杂，需要客户自己提供房产已过户证明，同时，在银行额度紧时，这部分贷款可能不会通过，而首套房未有贷款卖掉，认定过程则简单很多，并容易获批。

公积金贷款改善型认定有空可钻

住房与城乡建设部、财政部、人民银行和银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款有关问题的通知》(以下简称通知)，要求严禁住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并采取与商业房贷类似的多套房的差别化利率政策。根据国十条和国五条的规定，目前各地商业房贷已全国统一标准，但本次公积金贷款政策调整中，改善型住房标准交由地方自行认定。

根据通知，此次政策调整后又增加一条先决条件：第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。这意味着，购买非改善型二套住房的家庭，将不能使用公积金贷款，只能用商业性贷款。

一位不愿具名的房地产中介机构总经理对记者表示，公积金贷款如何认定改善型二套房，将主要依照是否现有人均住房建筑面积低于当地平均水平。这里面或存在打擦边球的空间，过去商业银行在改善型住房的认定上，可以通过增加居住人口数量的办法变通。如果没有严格的监控，在公积金贷款上也可能存在同样问题。该人士称。

除了改善型的界定以外，更多购房者对于房数认定标准困惑重重。

首套房售出可视为无房

今年6月已经明确商业房贷以家庭为单位认房又认贷的标准，多家国有商业银行广东省分行信贷部人士也确认，对于在申请房贷过程中在银行有两条路径判断是否属于二套房。其一，银行系统内部，个人只要申请贷款，全国银行都有联网，各家银行均可查到。其二，住建部的房屋登记系统。然而若家庭成员原有房产出售，房屋登记系统中会否依然保留该信息呢？

建行天河一支行信贷经理对记者表示，如果居民需要改善住房条件，并且已经将手中的首套住房售出，再次购买房屋时可以视作无房户，做首套房贷处理。但另一家国有商业银行相关人士给出的答复是购房者需要出具房管部门、居委会或者单位的证明。

另外也有银行客户经理表示，由于房管局的登记系统尚不完善，不能支持查询借款人实际拥有住房数量，因此该行采取的是由借款人自己出具证明的方式。

贷过款售出房需提供房管证明

上述地产中介人士补充，由于银行在审核房贷申请时都会同时参考征信以及房管部门的记录，要想享受首套房贷政策则需要两关皆过。即使已经房产出售，但该房曾经有房贷，那银行在征信系统上是有可能查询到记录的，不排除会认定客户已拥有房产。对于这类情况，银行作何处理？

一家股份制银行广州分行个贷部负责人对记者表示，家庭为单位的认房又认贷的认定银行将首先查询征信系统，对于已经有过房贷记录的客户，需自行提供自有房产已过户的证明。这需要提供本人以及配偶在房管部门拥有房产情况的证明，同时银行也会自行核实这一信息。该人士称。