一、定金合同从实际交付定金时生效吗

当事人约定支付定金为合同担保的，支付定金后，定金合同就生效。

《中华人民共和国民法典》

第五百八十六条【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十七条【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

二、不买房怎样可以拿回购房定金

根据法律规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致房屋买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

并且，对于不可归责于双方当事人的事由，其实是买卖双方在签订买卖合同前，对买卖合同中的一些条款无法达成一致意见，因为导致给付定金的一方最终没有同意签订买卖合同。

具体而言，买卖合同中的一些条款包括以下内容：

1、违约责任;

2、交房时间;

3、交房条件;

4、付款期限;

5、贷款银行的选择;

6、补充条款;

7、开发商的广告是否作为合同的条款;

8、小区具体的设计规划图以及其他购房细节。

所以，若是买受人不想继续买房了，可以从以上的条款跟出卖人谈判，要是以上条款不能达成一致意见，并导致商品房预售合同无法订立的，按规定出卖人就要返还定金给买受人。