“小产权房”不是一个法律概念,而是在社会实践中形成的一个习惯用语。所谓“小产权房”,是指建在农民集体土地上的房屋,不缴纳土地出让金等费用。其产权证不是由国家房管部门颁发的,而是由乡政府或村委会颁发的,因此被称为“农村产权房”,又称“小产权房”。乡镇政府发行的所谓小产权,实际上没有不动产权利。这类房屋没有国家颁发的土地使用许可证和预售许可证,国土房管局也不会对购房合同进行备案。所谓产权证不是真正合法有效的产权证。
房屋法律咨询:前年我买了一套房子(小产权房),没有房产证和土地使用证。我买的时候,只和卖房人签了购房协议。小区给了我房号,我就把户籍搬到了买的房子里。如果现在要拆房子,我能得到补偿吗?如果是的话,我怎么赔偿?
律师的回答:小产权房是否不合格如果法律的不动产登记证涉及拆迁安置,各地做法不一。建议积极与拆迁人员协调。如果涉及补偿,因为小区给出的号码和您的户口足以证明您合法使用房屋,您有权要求补偿安置。不过,具体补偿是否包括与你一起安置房屋,要看你所购买的小产权房的项目用地性质。但无论如何,你仍然是安置的对象:即拥有房屋居住权的法人,你有权要求安置,同时,你也可以要求安置补助、装修补偿,具体补偿方式参照当地拆迁补偿标准,以签订的拆迁安置协议为准。具体而言,小产权房在拆迁过程中能否获得安置补偿,存在两种不同的情况。一是小产权房的性质是已办理审批手续,但集体经济组织在安置本集体公民过程中擅自扩大销售指标的房屋。根据现行法律和政策,非集体经济组织成员不得在集体所有的土地上购买房屋,因此买卖合同无效。在这种情况下,应当承认房屋所有权属于农村集体经济组织或者宅基地使用人,安置补偿金的利益只能由所有人,即集体经济组织及其成员享有。二是小产权房属于违法建设。在这种情况下,根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条第二款的规定,“超过批准期限拆除违法建筑和临时建筑的,不予赔偿”。
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