1、什么是商品房预售？房屋预售，又称商品房预售、房地产销售，是指房地产开发企业与买受人约定由买受人支付定金或预付款，并在未来某一日期拥有现有房屋的房地产交易行为。其实质是住房期货交易，它只是一种住房期货合同。它和成品房销售已经成为我国商品房市场上房屋销售的两种主要形式。二是商品房预售条件。房屋预售虽然是一种可行的销售方式，但如果管理不善，很容易导致投机，损害消费者的合法权益。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《中华人民共和国城市房地产管理法》）明确规定了房屋预售的条件。根据该法第四十四条第一款的规定，房屋预售应当具备下列条件：

首先，已缴纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。这一规定是商品房预售的依据。因为只有土地使用权合法，在土地上建造的房屋才能合法进入流通领域，从而达到预售的目的。二是持有建设工程规划许可证。这一规定是保障房建设的前提。任何城市建设项目都必须纳入城市总体规划，住房建设也不例外。房地产开发企业的建设项目必须符合城市规划，取得《建设项目规划许可证》，方可开工建设。三是根据提供预售的房屋，开发建设投资占项目建设总投资的25%以上，建设进度和竣工交付日期已经确定。这一规定是住房预售的关键问题。四是到县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。三是对商品房预售的竣工交付日期是否有规定。因此，按照国家规定，目前开发商都是在主楼封顶后才开始预售。