1、土地性质不一样。回迁房是由政府统一来划分土地，土地性质是属于国有划拨土地小产权房未经过国家正规手续的审批，占用农村集体土地建设的房屋。

2、产权性质不一样。回迁房是有房产证，或是拆迁协议今后能办理房产证的，而小产权房是没有房产证，或者其房产证是乡政府颁发的，不受房管局认可的。

3、能否上市交易不一样。有房产证的回迁房是可以像商品房一样，在二手房市场交易的，而小产权房则不可以，交易有风险。

4、能否抵押贷款不一样。有房产证的回迁房还可以像商品房一样抵押贷款，而小产权房则不可以在银行抵押贷款。

一、单位小产权房能买吗

单位小产权房不能买。小产权房是在农民集体土地上建设、未缴纳土地出让金等费用的房屋，其产权证由乡政府或村政府颁发未由国家房管部门颁发、未经县级规划部门审批、未报房地产行政主管部门办理登记手续，不能上市交易。

二、小产权房能过户吗

小产权房不能进行过户，因为小产权房是在农村集体土地上建设的房屋，不存在国家发放的土地使用证、以及预售许可证等相关证件，买小产权房有风险，所以房管局不会将小产权房子的购买合同备案。且小房产权就算有房产证，产权证是由当地村委会给予，这不属于国家房管局发布，这就导致无法进行登记，也无法过户。