营改增后房地产企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目分两种：

一

是销售自行开发的房地产老项目(开工时间为2016年4月30日前)，可选择按照5%的征收率简易计税。

如：某房地产企业销售自行开发的房地产老项目，取得销售收入5000万元，其选择简易计税方法计算应缴纳的增值税税额=不含税价×5%,即：5000÷(1+5%)×5%≈238.1万元;营改增前其应缴纳的营业税税额=含税价×5%,即：5000×5%=250万元;营改增后，选择简易征收的房地产项目可以少缴税款约11.9万元。

二

是销售自行开发的房地产新项目(开工时间为2016年4月30日后)，适用一般计税方法计税，其销售额按照取得的全部价款和价外费用减去当期销售房地产项目对应土地的价款后的余额计算。即企业应缴纳的增值税税额=(取得的全部价款和价外费用-当期销售房地产项目对应土地的价款)÷(1+11%)×11%-进项税额。

如：某房地产企业销售自行开发的房地产新项目，取得销售收入5000万元，支付的土地价款为2500万元，取得的进项税额为40万元。那么，其应缴纳的增值税税额=(5000-2500)÷(1+11%)×11%-40≈207.75万元。营改增后企业的税率虽然变成了11%，但是企业的土地出让金可以进行税前扣除，楼盘的建筑材料、设计费、园林绿化费等成本都可以凭取得的增值税发票抵扣税额，企业只要加强对财务人员和业务人员的税法培训，逐步完善发票管理制度，建立起完善的增值税专用发票抵扣机制，其实际承担的税负将随着时间的推移而降低。