商品房广告是房地产开发企业对业主的一种自我推荐，是向业主发出的一种要约邀请，即希望消费者看到自己发出的宣传广告前来看房，并就一些实质性条款达成一致意见，最终签订商品房买卖合同。它不是一种要约，即开发商发出广告，消费者承诺签订买卖合同就当然发生效力。因此，这不意味着房地产开发企业对宣传广告中，就商品房的介绍（包括房价、建筑面积、房屋用途、使用面积、户型样本、装修标准、配套设施、绿化环境等）承担法律上的责任。换句话说，买卖合同不当然地包括上述内容。所以，业主为了保护自己的利益和达到自己的期望，应对有关该商品房的实质性条款与开发商协商，并落实在双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。

但是，商品房销售广告的内容虽然没有在商品房买卖合同中约定，如若同时符合下列条件，该广告视为要约，其内容具有法律约束力：

（1）出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；

（2）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。

[案例1]

2009年11月15日，被告某房地产公司与原告杨某签订《重庆市商品房买卖合同》约定，被告将其开发经营的商品房一套预售给乙方。后原告因被告未按照合同约定条件交付房屋等理由提起诉讼。原告认为，合同第十七条约定本项目物业管理用房为200平方米，具体位置为：1幢、10幢1层11号、16号，然而被告擅自变更物业用房的位置及用途。同时，原告依据被告的销售广告和宣传资料的要约，购买了宜欣宜景苑9幢1单元6楼1号房，而原告按照接房时间接到的房屋及其配套设施、环境等与要约不符，被告擅自改变了1栋、10栋底部的社区活动室、幼托和物管用房的用途；改变了小区东侧草坪砖40多个停车位的用途；9栋（图中的7#楼）和10栋（图中的6#楼）之间的人行入口也在2010年改为商业门面出售；小区院内入口水景、景观置石、休闲花架等面目全非。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求法院判令被告按照合同和要约交付使用，否则应承担违约责任。

被告辩称：首先，销售广告与宣传资料是要约邀请，不是要约，对双方没有约束力。被告交付的房屋及配套设施符合交房标准中的约定。其次，物业管理用房和社区活动室均按合同约定的面积办理了相关审批手续，并取得了规划许可，被告不存在违约。通道的改变是因项目本身需要，且符合总体规划，并没有改变小区本身的环境和业主的生活质量，对业主无影响。再次，小区入口水景、景观石及休闲花架均已按规划设计修建，并不存在原告所说的面目全非。请求法院驳回该项诉讼请求。

法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。在本案中，原告向法院举示的证据系被告印制的对小区商品房开发预售的宣传资料。被告在宣传资料中对小区环境性质量作了一定的说明和允诺，但是根据原告所举示的证据，该说明和允诺均是被告对小区共有环境及公共配套设施作出的，且原告未举证证实该描述对商品房的价格确定产生重大影响，不符合上述司法解释第三条的相关规定。因此，该宣传资料应认定为要约邀请，对双方没有约束力。故对原告的该项诉讼请求，不予支持。

[案例2]

2012年9月24日，原告卢某向法院提起诉讼，请求判令被告某投资公司：按总房款的21%返还2007年8月14日至2010年8月13日的三年租金115240.86元。

法院审理后查明：2005年，被告开发某国际商贸城。为推销其商铺，发布了大量标题为要买就买产权铺投资创富有保障的广告单。该广告单上注明：带租约发售，即买铺即可坐享租金收益，省心省力，零风险投资（以一个总价20万元的商铺为例，第一年按总价款6%收益，第二年按总价款7%收益，第三年按总价款8%收益），另注明：购房客户在购买某国际商贸城商铺时，同时与被告签订为期三年的《商铺委托租赁合同》，将所购买的商铺租给被告，购房客户坐享租金收益。租金每年结算一次，每年年底一次性返还。

法院认为：在某国际商贸城的广告宣传单上，被告对商铺的出售模式即三年租金保障、投资零风险进行了整版介绍，详细阐述了三年所返租金的数额，虽然原告与被告签订的商品房买卖合同中未载明该内容，但广告宣传单是被告为自己创设的义务，内容明确、具体，对此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定的，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任，因此根据该规定被告广告宣传单上的内容应视为合同内容，对其具有约束力。被告在原告购买商铺时有义务与原告签订商铺委托租赁合同，以进一步明确双方的委托租赁关系，但被告未为原告提供制式合同，因此导致双方未签订合同的责任不在原告，而在于被告。此外，从原告2007年8月14日填写的交房入伙手续表显示原告仅领取1把钥匙，该商铺仍处于被告的经营管理中，故双方已形成了事实上的租赁合同关系，因此原告要求被告按总房价548766元的6%、7%、8%返还从2007年8月14日至2010年8月13日共计三年的租金115240.86元，理由正当，予以支持。