2005-12-1385200评论数：欢迎评论

2005年11月底，西城区三海地区某四合院的姐妹四个产权人终于达成共识，将四人共同产权下的四合院以450万的价格出售。由于产权不明晰，该四合院的成交足足晚了半年，价格也由开始的460万减少了10万。

据北京万德成房地产经纪公司总经理井蕴娇介绍，北京四合院存在一个普遍问题：产权问题复杂。产权共有人少则四五位，多则二三十位，给四合院的顺利交易造成极大的困难。

对于祖辈留传的私产，众多的继承人之间存在着各种各样的矛盾，对家产的处理方式、分配方案各执一词，难以协调。急于卖掉四合院的想尽快出手，定价低一些；不着急卖的认为卖价低了太吃亏，要价比市场行情高出许多，这样就导致无法商议价格。

目前四合院的产权主要包括四种：混合产权（即包括私产、公产、单位产）、单位产权、房管局产权和私产，其中又以混合产权最为复杂。私产里又包括单独占有产权和同时拥有十几个产权人的情况。

有些四合院的一部分是使用权房或经租房，房主想完整出售根本不可能。井说。

使用权房是住房分配制的遗留，当时的房屋产权归国家所有，分配给个人使用。住房体制改革后，其中能独立成套的出售给了个人，称为售后公房，目前与产权房同等待遇；不成套的与个人没买下的称为使用权房。使用权房经通融也能买卖，但拿到的不是房屋产权证，而是公房调拨单。

经租房是由于解放初我国城镇居民住房紧张，从50年代初期开始到60年代初的10多年时间里，我国政府对城镇居民所拥有的房产一定量以上的部分进行社会主义改造，并实行由国家经租。

杨洁指出，这种四合院的产权是不属于居住者的，这种情况容易和普通居民在自家宅基地上所建四合院的产权相混淆，因为从表面上看是很难区分的，并且这种历史遗留下的东西一般买受人是不知道的，这就容易产生买卖所有权的纠纷。

很多时候，经纪公司还要在产权不明晰的情况下做协调工作，这就使专门做四合院代理的经纪公司工作量加大，从而降低了四合院交易的速度。井蕴娇告诉记者，北京的房地产经纪公司中，很少有像他们这样花费很大工夫协调卖主产权的。