认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认（通常会对房屋位置、房屋面积、房屋价款进行初步确定）。通俗来讲，开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循认购书约定的条款与开发商就商品房预售协议条款进行协商确定，一般认购人需向开发商支付一定的定金。

商品房预售合同，通俗一点讲，就是业主与开发商签订的房屋买卖合同，只不过签订时因为房屋尚未建成，所以称为预售合同。商品房预售合同中会对房屋性质、位置、价款、房款支付方式、房屋交付条件及时间、违约责任等等都进行详细约定。

但是在实践中有些认购书会直接被法院认定为商品房预售合同。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

一、商品房认购书有法律效力吗

商品房认购书是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，双方约定在签订认购书后，开发商在一定期限内为购房人保留房屋，不得自行售于他人。

认购书的效力主要体现在以下三个方面：

（一）鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。

（二）不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。

（三）持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。