一、宁波土地划拨转出让新政策

《宁波市区国有划拨土地使用权补办出让的若干意见》（以下简称《若干意见》）系为加强依法行政，统一规范市区国有划拨土地使用权补缴出让金标准制定，切实保障群众合法权益而制定的规范性文件，现将《若干意见》相关内容解读如下：

1、《通知》制定背景

划拨土地使用权补办出让是国土资源管理的一项行政审批事项，也是和群众利益密切相关的一项日常工作。为加强依法行政，切实保障群众合法权益，有必要出台相关规范性文件，统一规范市区国有划拨土地使用权补缴出让金标准。

（一）依法依规行政的需要

根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》的相关规定，以划拨方式取得的建设用地使用权转让，不符合《划拨用地目录》的，由受让方依法依规足额补缴土地出让收入。而我市目前仅以2003年市国土资源局对海曙区国土资源局的批复作为依据，允许个人之间划拨土地上的商品房或房改房保留划拨性质转让，各地目前仍允许保留划拨转让。

（二）统一政策标准的需要

长期以来，市区老三区和江北、镇海、鄞州、北仑对划拨土地补办出让实行不同的补缴标准，特别是江北原三江片范围内和外的差异很大，圈外补办的标准远高于圈内补办的标准。市区行政区划调整后，为贯彻落实市委市政府《关于进一步完善行政区划调整后市与相关区管理体制的若干意见》，实行统一的划拨土地补缴出让金标准非常必要。

2、《通知》制定依据

依据《土地管理法》、《房地产管理法》、《划拨土地使用权管理暂行规定》（原国家土地管理局令第1号）、《划拨用地目录》（原国土资源部令第9号）等法律法规和《关于切实推进节约集约利用土地的实施意见》、《宁波市人民政府办公厅关于印发的通知》、《关于进一步完善行政区划调整后市与相关区管理体制的若干意见》等规范性文件。

3、政策措施

一是明确了补缴标准。

第一是商品住宅用地，不动产登记以独立宗地登记的（指别墅、四合院等高档住宅用地），按评估期日的国有出让建设用地使用权市场评估地价的50%比例补缴土地出让金，以分摊或共用宗登记（指普通商品住宅用地）统一按照基准楼面地价的3%补缴。

第二是经济适用房用地，补缴土地出让金标准按《宁波市市区经济适用住房上市交易缴纳土地收益等价款办法》的规定执行，并明确该办法第五条规定缴纳的土地收益等价款包含土地出让金。该办法第五款规定，本办法实施后签订销售合同购买的经济适用住房（包括出让土地），按规定期限后上市交易的，按财税部门核定的计税价格与原购买经济适用住房价格差价的50%向政府缴纳土地收益等价款。在实际执行过程中，理解有差异，不明确土地收益等价款是否包含土地出让金。

第三是拆迁安置房用地，统一按现行基准楼面地价的3%补缴土地出让金。

第四是商服、工矿仓储及公共管理与公共服务等其它用地，按照市政府《关于切实推进节约集约利用土地的实施意见》文件要求，统一按评估期日的国有出让建设用地使用权市场评估地价的一定比例补缴出让金，其中商服用地为50%，工矿仓储和其它用途的比例为40%，并明确各区已有规定高于上述标准的，从其规定。

二是规定了其它有关事项。

第一，明确工业用地和容积率小于1的地块按土地面积、地面地价进行补缴，其余一律按建筑面积、楼面地价进行补缴。

第二，基准地价更新的，按更新后的基准地价执行。

第三，国有企事业单位改制涉及划拨土地使用权补办出让手续的，按有关法律法规规定执行。

第四，明确了新标准实施的时间。由于涉及重大利益调整，为此明确本意见正式施行起的六个月内（以申请受理时间为节点），申请人可选择按原标准执行，也可按本意见规定的标准执行。

（二）适用范围、期限

1、适用范围。宁波市区（不含奉化区）范围内，以划拨方式取得的土地使用权，经批准同意补办出让的，适用本意见。

2、期限。本文件自印发之日起实施。

二、划拨土地转出让怎么计算价格

划拨土地转让，是在地价评估的基础上，补缴出让土地与划拨土地的价款差额（按房屋建筑面积计算）。

1、已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金=住宅片区2004年基准地价*10%*住宅用地容积率修正系数*住宅用地交易年期修正系数*土地使用权面积；

2、住宅用地出让金=住宅区片2004年基准地价*40%*住宅用地容积率修正系数*住宅用地交易年期修正系数*使用土地面积；

3、商服用地土地出让金=商业路线段2004年基准地价*40%*容积率修正系数*临街深度修正系数*商服用地交易年期修正系数*行业修正系数*使用土地面积。

划拨土地转出让除了要补交上述相关土地出让金外，还要交这些费用：城镇居民住房用地面积在100平方米（含100平方米）以下的地权属调查、地籍测绘费为每宗地收取13元；每超过50平方米以内加收5元，最高不超过30元。土地注册登记、发证工本费：精装每证20元，简装每证5元，印花税5元。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条对划拨土地使用权的取得途径进行了规定：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

土地使用权出让是国家以土地所有者的身份，将一定地块的国有土地使用权，有期限地让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用金的行为。

三、划拨土地使用权年限是多久

（1）划拨土地没有使用期限的限制，但这并不表示可以无限期、无条件使用土地。政府根据公共利益需要，可以依法收回划拨土地使用权，这时，原土地使用随之终止。

（2）根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第2章第八条：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。

（3）土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。