【案情经过】

李某在西安市某大街有早期购置的商品房壹套,建筑面积为100平方米,西安市某开发商在实施改造的过程中,需对李某的房屋进行拆迁,由于李某常年在外地工作，某开发商在没有同李某就房屋的拆迁情况进行协商、也没有签订任何协议、李某毫不知情的情况下就委托拆迁单位对李某的房屋进行了野蛮拆迁。李某在收集相关证据后以侵权为由将开发商诉诸人民法院，法院判决开发商对李某进行赔偿，该赔偿数额远远大于合法拆迁补偿的数额。

通过上述案例不难看出，合法拆迁对于开发商来说至关重要，那么，开发商如何进行合法的房屋拆迁呢?

【法理分析】

一、关于拆迁实施主体

根据《城市房屋拆迁管理条例》、《陕西省城市房屋拆迁补偿管理条例》、《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》相关规定可知，开发商在对商品房进行拆迁时，有权自己进行拆迁，也可以委托有拆迁资质的单位实施拆迁。其中，开发商在委托有拆迁资质的单位实施拆迁时，应该签订书面的委托协议，明确双方的权利、义务，特别是应对拆迁实施单位违法拆迁导致的损失赔偿如何承担的问题进行详细的约定，以维护开发商的合法权益。

二、拆迁租赁房屋时，拆迁人怎样安置被拆迁人和承租人

拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

三、拆迁安置应注意的程序性问题

根据《城市房屋拆迁管理条例》、《陕西省城市房屋拆迁补偿管理条例》、《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》的规定可知:拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由市拆迁办或区、县拆迁主管部门裁决。被拆迁人是批准拆迁的区、县拆迁主管部门或市拆迁办的，由本级人民政府裁决。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、过渡用房的，不停止对裁决的执行。拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依照协议约定向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。所以，根据上述规定，开发商在对商品房实施拆迁时应当先和房屋的所有权人协商争取成拆迁安置协议，如不能达成拆迁安置协议，为了不耽误拆迁的进度，可向西安市城市房屋拆迁安置管理办公室申请裁决。裁决一般应当在30日作出。任何一方对裁决不服可向人民法院提起诉讼，如果拆迁人提供了安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的进行。