海南省土地管理局：

你局《关于国有土地使用权出让年限的始起日期问题的请示》（琼土用〔1996〕38号）收悉。经研究，现批复如下：

一、关于土地使用权出让年限的始起日期问题。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权”和1994年1月18日国家土地管理局、国家工商行政管理局发布的《国有土地使用权出让合同示范文本》（宗地出让合同）第四条“本合同项下的土地使用权出让年限为＿＿＿＿年，自领取该宗地的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算”的规定以及1995年12月27日最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中“出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的，一般应当认定合同无效”的意见，土地使用权出让年限的始起日期应当确定为自领取或者颁发土地使用证之日起计算。

二、关于出让合同生效与颁发或者领取土地使用证存在时间差的问题。根据1995年12月28日国家土地管理局发布的《土地登记规则》第二十六条“以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后三十日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。”的规定，受让方申请办理土地使用权登记的必备要件是按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后三十日内，因此，出让合同生效与颁发或者领取土地使用证在客观上存在一定的时间差。如果土地使用者（受让方）在规定时间内不办理土地登记，应视为违法占地行为，按照《土地登记规则》第六十九条“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处”的规定处理；如果在出让合同生效后，受让方未实际占用或者使用土地，也未在规定时间内办理土地使用权登记手续的，按照最高人民法院有关规定，应认定已生效的出让合同为无效合同，不再对出让合同双方当事人具有约束力。

三、关于闲置土地处理问题。对在清理非农业建设闲置土地中清理出的闲置土地，请按照《城市房地产管理法》和国家土地管理局下发的有关文件规定处理。

一九九六年六月五日