买房时,应注意开发商
违约责任的内容
最近,有关上海商品房整体倒塌的新闻,成为人们关注的焦点。虽然,此次倒楼事件是一个颇为极端的事件,但是当房地产市场出现越来越多的令人担忧的质量问题时,老百姓应该从哪些方面保护自己的合法权益呢?记者采访江苏圣典律师事务所宗晓军律师。
第一,在什么情形下,购房人可以因质量问题解除购房合同,并要求赔偿
答:第一种情形是,开发商在约定交房日期前未取得工程竣工验收备案表,如了解到未取得备案表可能与质量问题有关,则可以向开发商发出交房催告函,如超过约定的延期交付期,就可以请求解除合同,并可以要求开发商承担违约责任或赔偿损失。
第二种情形是,如房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,购房人可以请求解除合同,并可以要求开发商承担违约责任或赔偿损失。
第三种情形是,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房人可以请求解除合同,并可以要求开发商承担违约责任或赔偿损失。
另外,购房人可以在合同中对商品房的特殊质量要求进行约定,并约定如交付的商品房与合同约定的标准不一致,可以行使合同解除权,同时约定违约责任或赔偿损失的计算方式。
第二,如果出现可以解除合同的情形,应通过什么法律途径,要求解除合同,并要求赔偿?
答:如果出现可能存在解除合同的情形,首先应进行证据保全,如发出交房催告函、对房屋质量不合格现场进行证据固定等,然后向开发商发出解除合同的书面通知,如开发商拒绝回复或拒绝解除合同,购房人可以直接到房屋所在地人民法院提起诉讼。
第三,在签订购房合同时,买房应注意哪些具体合同条款,才能未雨绸缪,在出现严重质量问题时,保护自己的合法权益?
答:为保护购房人的合法权益,在合同中对解除合同后开发商承担违约责任的条款进行细化,特别是房地产升温后房价差问题、室内装修损失问题、配套车位处理问题、贷款利息损失问题等等,另外,也建议购买现房,这样可以尽量避免因质量问题导致的经济损失。
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