有效且正式的房地产交易合约签署前支付的款项即立约定金，其内涵便是为确保确立正式的贸易合同而所交纳的预定金。通常而言，在签订认购协议或者意向书过程中，将定金用作确立正式贸易合同的保障措施，这类定金便属于立约定金范畴。若由于某方原因未能达成正式的商品房销售合同，应参照定金罚则予以处理。换言之，如买方支付定金后又改变初衷不再购买房产，原则上，开发商有权拒绝退还这笔定金；反之，开发商收取定金后却未能售出房产，则需按照两倍金额进行赔偿定金。

然而，若因非双方责任因素而导致未能缔结商品房销售合同，买方有权请求退还定金。不可归责于各方当事人的因素主要包括第三方因素，例如银行按揭未能获得批准以及买方与开发商商议过程中无法就商品房销售合同的条款达成共识，并且这些事项并未在房屋认购协议或者意向书中明确规定等情况。在此特别提醒各位购房者，若能够证明开发商未能出售房产给您，从而导致您遭受的损失超过双倍赔偿的定金数额，您仍可进一步主张开发商赔偿您的实际损失。

《民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗《民法典》第五百八十六条

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。