根据民法理论，买房协议并不能视作买房合同的依据。当事人之间是预约还是本约关系应当综合其磋商及事后履行行为认定，不能仅就协议书认定。仅就《购房协议书》而言，其性质为预约合同。但对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份协议就加以认定，而是应当综合审查当事人的磋商及履行行为等事实。若是买方已经实际交付定金，卖方亦将房屋交付给买受人，双方已经履行合同主要义务。可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系

买房协议与买房合同之间存在着较大的差异。但双方若主要履行了合同的义务，例如实际交付等，则可以视为合同目的达成，该购买行为有效。因此，不能独立看待买房协议，还要结合具体案情而定。

预约合同是指为将来订立一定合同的合同。预约合同有很多中，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，而不涉及本约中所约定的内容。而有的预约条款则非常详尽，对本约中约定的内容在预约合同中均有做出约定，而且约定的相当明确。致使我们仅从预约合同内容上看，发现预约和本约中相差的仅是一个条款的问题，本约更像是对预约条款的补充。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以区分预约和本约。而判断当事人之间订立的合同系本约关系还是预约关系的根本标准应当是当事人的意思表示，即对双方形成的法律关系的具体体现而定。购房协议书约定的内容应当具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，再结合双方的履行情况，若已经实际交付定金、房屋，双方均已经履行合同主要义务。可以认定双方成立本约关系，即成立了房屋买卖法律关系。