一、商品房买卖合同的效力问题

商品房买卖合同的效力问题又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

二、商品房买卖合同无效的情形

商品房买卖合同属无效合同的情形归纳起来，主要有以下几种：

1.房地产分离出卖，合同无效。由于商品房是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，商品房的所有权通过买卖而转让时，该商品房占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随商品房转移。

2.产权主体有问题，合同无效。出卖商品房的主体必须是该商品房的所有权人。非所有权人出卖他人商品房的，其买卖行为一般无效。商品房的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有商品房时，须提交共有人同意的证明书。

3.侵犯优先购买权，合同无效。商品房所有人出卖共有商品房时，在同等条件下，共有人有优先购买权。商品房所有人出卖租赁商品房的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

三、商品房买卖合同有哪些分类

依据不同的标准，商品房买卖合同分为以下几类：

1.以商品房使用性质为标准可以分为：居住商品房销售和非居住商品房销售；

2.以房屋销售价格为标准可以分为：平价商品房销售和市场价商品房销售；

3.以房屋销售对象为标准可以分为：内销房销售和外销房销售；

4.以房屋的建成为标准分为:现房销售和期房销售。