案情提要：2009年7月12日，王某与中介公司及刘先生签订房屋买卖合同，约定王某将房屋以59.8万元的成交价出售给刘先生，中介公司协助买卖双方办理登记、交房、交房等中介工作，签订了房屋买卖合同。

合同签订后，王先生履行了自己的义务，准备了证书的资料。刘先生还向王先生支付了56万元的首付。但由于中介公司未能在规定期限内办妥全部交易手续，房屋土地使用证一直没有过户给刘先生。王某多次要求中介公司按合同约定垫付余款，但中介公司拒绝垫付。王某遂提出仲裁，要求中介公司支付3.8万元。

中介公司辩称：

（1）不完全履行合同的责任在王某，因为王某在出售房屋时没有两张证明，即王某不是房屋所有人，合同存在瑕疵；

（2）中介公司是一种中介协助义务，不能代王某办理土地证；（3）中介公司没有支付义务。

裁决结果：

中介公司应先将余款38000元支付给王某。

律师点评：

双方在房屋买卖合同第三条约定，中介公司承诺在四个半月（135天）内完成全部交易手续。如迟延未完成，中介公司将提前向王某支付房屋余额3.8万元。手续办妥后，刘先生将其退还给中介公司。房屋买卖合同是买卖双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。根据有关规定，房屋买卖合同第三条中的约定是双方真实意思表示。中介公司应按照约定全面履行义务，即中介公司将余款38000元预付给王某，待手续办理完毕后再向刘先生追讨购房余款。