当事人可以在合同中约定免责条款，但免责事项不得违背公平和诚实信用原则，否则该免责条款无效。可见，物业管理公司可以在物业管理合同中约定减轻自己的部分责任，但不能免除自己的一切责任，否则该条款无效。

在我国的物业管理实践过程中，凡有如下情况的属无效行为：

物业管理合同的主体不合格，即根据法律规定，当事人一方无权签署物业管理合同；

物业管理合同的内容违法，即合同的权利义务条款违反了法律的规定；

物业管理合同的一方当事人是因为受到欺诈或胁迫而作出了不真实的订立合同的行为，且损害了国家利益；

合同内容违反国家利益或社会公共利益。如有上述情况，物业公司应当向业主返还财产、赔偿损失、追缴财产。

一、物业服务标准分几个等级

（一）一级住宅物业保洁服务等级规范划分。

小区内生活垃圾封闭式管理，设有垃圾收集箱，生活垃圾每天清运1次；小区公共清洁区域每日清扫1次；保持电梯轿箱清洁卫生；按照有关规定对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动；在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫；发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强宣传。

（二）二级住宅物业保洁服务等级规范。

垃圾装袋分类管理，塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾桶收集垃圾，垃圾桶封闭。桶内垃圾不外露；每日集中清运垃圾2次，保洁车外观整洁，清运垃圾不遗洒；小区公共清洁区域（地面）每日清扫1次、巡视1次，发现堆积物和遗洒物及时清理。小区无明显垃圾，无卫生死角；楼内地面每日清扫1次、巡视1次，每2周清拖1次，楼内无堆积物，发现堆积物和遗洒物及时清理，无卫生死角。楼梯扶手、栏杆、窗台每3日擦抹1次。

窗户沟槽、玻璃内面、防火门、消防栓、指示牌等公共设施每2周擦抹1次，无积尘。灯具每半年除尘1次；大堂（一层侯梯厅）每日清洁1次，门厅玻璃每日擦拭1次。侯梯厅墙面每2周清洁1次；电梯轿箱每日擦拭1次，巡视2次，目视无污迹；楼顶天台、屋面每月清扫1次，有天台、内天井的每周巡视检查2次，无垃圾杂物；小区公共照明设施每半年清洁1次，灯具底座有宠物尿渍的，及时清洁；宣传栏每月清洁1次；雨蓬、门头等每半年清洁1次；按照有关要求对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。投放药物事先有公告，投药点有明显标识；在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。雨雪天晴1日内，主路、干路无积水、积雪、积冰；发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强宣传。

（三）三级住宅物业保洁服务等级规范。

垃圾装袋分类管理，塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾桶收集垃圾，垃圾桶封闭。垃圾桶分类标识清晰、外观整洁。桶内垃圾不外露。垃圾桶内套用垃圾袋；使用专用保洁车清运垃圾。每日集中清运垃圾2次，保洁车外观整洁，清运垃圾不遗洒；小区公共清洁区域（地面）每日清扫1次、巡视3次，发现堆积物和遗洒物及时清理。小区无明显垃圾，无卫生死角；楼内地面每日清扫1次、巡视3次，每周清拖1次，楼内无堆积物，发现堆积物和遗洒物及时清理，无卫生死角。楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦抹1次。窗户沟槽、玻璃内面、上海保洁公司防火门、消防栓指示牌等公共设施每周擦抹1次，无积尘。

灯具每季除尘1次；大堂（一层侯梯厅）每日清洁2次，门厅玻璃每日擦拭2次。侯梯厅墙面每周清洁1次；电梯轿箱每日擦拭2次，巡视3次，目视无污迹；楼顶天台、屋面每月清扫2次，有天台、内天井的每日巡视检查1次，无垃圾杂物；小区公共照明设施每季清洁1次，灯具底座有宠物尿渍的，及时清洁；宣传栏每周清洁1次；雨蓬、门头等每季度清洁1次；按照有关要求对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。投放药物事先有公告，投药点有明显标识；在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。雨雪天晴1日内，主路、干路无积水、积雪、积冰；发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强宣传。

二、物业服务合同诉讼纠纷管辖法院的规定是什么

物业服务合同纠纷管辖权，如果合同有约定，按约定地管辖，如果无约定，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。