不能出租的房屋有：

1、未依法取得房屋所有权证明的；

2、司法机关和行政机关依法决定查封或者以其他形式限制房产权利的；

3、共有房屋未经共有人同意的；

4、房屋所有权有异议的；

5、属于违法建筑；

6、不符合安全标准；

7、房屋已抵押，未经抵押权人同意；

8、不符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定；

9、其他有关法律法规禁止出租的情形。

房屋租赁是指出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

出租房屋要交的税有哪些

1、房产税：房产税房产税的税额按照租金收入计算缴纳，

计算公式为：每月应纳房产税税额＝月租金收入适用税率如果出租的是营业用房，适用税率为12％；如果出租的是居民住房，适用4％的优惠税率。

2、营业税：营业税首先对租金收入按照“服务业”税目计算缴纳营业税。

计算公式为：每月应纳营业税税额＝月租金收入适用税率如果出租的是营业用房，适用税率为5％；如果出租的是居民住房，适用3％的优惠税率。

3、城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7％、5％、1％三档税率）和教育费附加率3％计算缴纳。

4、个人所得税：个人所得税扣除上述缴纳的税费以及税法规定的费用扣除标准以后，就是个人出租房屋的应纳税所得额。个人还需要就这一所得额按照“财产租赁所得”计算缴纳个人所得税，适用优惠税率10％，如果出租的是营业用房，适用税率为20％；如果出租的是居民住房，适用10％的优惠税率。

法律规定：

《税收征收管理法》第四条：法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。

《城市房屋租赁管理办法》第五条房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。