一、房屋使用人可否主张房屋损害赔偿

蒋某向某开发商购买本市路X弄X号X室房产，签订《上海市商品房预售合同》，约定应于交付房屋具体时间。如逾期交付的，违约金按已付房款日万分之二自最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，在房屋交付过程中发现的质量问题(主体结构不合格除外)，装修和设备达不到合同约定的标准等均不影响交接手续的办理，原告不得据此延迟或拒绝办理该房屋的交接手续。被告应在房屋交付后根据合同的有关约定向买方承担修复、补偿等责任。蒋某按约付清了房款后，开发商书面通知蒋某办理入户手续，并签收《商品房结算及进户凭证》。在交接时，蒋某发现开发商交付的房屋却存在诸多质量问题，根本无法入住，故其拒绝接受钥匙并提出交涉。事后开发商对房屋装修存在的问题进行整改，同时推迟交付钥匙时间。蒋某诉讼至法院，要求开发商承担延期交房的违约责任。

【法院判决】

原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，双方当事人均严格按约履行。被告在合同约定的房屋交付期限内，通知原告办理入户手续，原告接到通知后，签署了《商品房结算及进户凭证》等文件，故应当视为被告已向原告交付了房屋。至于交付的房屋装修存在问题，则应当按照合同相关约定予以处理，原告以房屋装修存在问题而拒绝接受房屋，并据此要求被告偿付逾期交房违约金，显属不当，故对其诉请，本院不予支持。

【律师评析】

上海房地产律师杨-东分析表示，本案主要涉及房屋质量导致延期交房，如何主张赔偿的问题。蒋某主张开发商逾期交房的违约责任，但从证据材料看，主张逾期交房违约责任显然难以成立，主要的理由是：

1、基于《上海市商品房预售合同》的具体约定，在房屋交付过程中发现的质量问题(主体结构不合格除外)，装修和设备达不到合同约定的标准等均不影响交接手续的办理，原告不得据此延迟或拒绝办理该房屋的交接手续。因此，双方在合同已经明确，再以房屋质量问题拒收就难以成立，而且作为买方又有收房的义务，但需要注意的是收房并不代表认为房屋质量等问题。

2、事实上签收《商品房结算及进户凭证》，应视为已交房。

个人认为，应该从修复期间无法使用房屋造成损失的角度考虑主张相应赔偿。具体参考《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其它损失由出卖人承担。其实，从这个案例也能看出结合证据材料选择诉讼请求角度的重要性。