二套房的界定是：贷款买过一套房商业贷款未结清再次贷款买房认定为二套房；个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清另一套未还清再次贷款的认定为二套房；夫妻一方婚前使用商业贷款，另一方婚前使用公积金贷款，婚后以夫妻名义共同贷款，贷款未还清的认定为二套房。

上海如何界定二套房

二套房认定标准分为两种，一种是房屋登记认定，另一种是银行认定。

上海二套房认定标准分为三种，一种是房产登记认定；另一种银行认定；还有一种是改善住房认定。

1、贷款买过一套，在房屋登录系统中能够查询到房产，再次购买算第二套；

2、贷款买过一套，卖掉后，房屋登记不能查询到房产，但在银行征信系统中可查询到贷款记录，再次贷款买房，算二套；

3、全款买过一套住房，卖掉后，房屋登记查不到，再贷款买房不算第二套住房；

4、全款买过一套住房，房屋登记系统能够查询到，贷款买房算第二套；

5、购买人不具备房屋登记查询条件的，银行调查核实后购买人已有一套住房，再次购买住房算第二套。

关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知第三条

有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：

（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；

（二）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；

（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。