一、居住权能不能转让

房屋居住权不能转让。居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权的内容主要是指居住权人的权利和义务。

1.居住权人的权利：

（1）居住权人享有对房屋的使用权，但此种使用权须限于居住的目的。

（2）居住权人享有附属于房屋使用权的各项权利，如相邻权等。

（3）居住权人有权为居住的目的而对房屋进行修缮和维护。

（4）居住权人有权在居住期间内将房屋出租给他人以收取租金，但必须符合相关的法律要求。例如承租人转租承租的房屋必须先经过原出租人的同意。

2.居住权人的义务：

（1）居住权人在居住期间负有保管房屋的义务。

（2）居住权人不得就其居住权设定抵押或其他任何权利负担。

（3）居住权人应当承担房屋的日常的管理和维修费用及其他使用过程中的合理费用支出。

（4）居住权人不得随意改变房屋的结构和用途。第五、居住权人在居住期届满时负有返还房屋的义务。

二、居住权怎么生效

1.依合同而取得居住权。如承租人依租赁合同而取得对出租的房屋的居住权。

2.直接依法律的规定取得居住权。如未成年子女对其父母的房屋享有居住权。

3.依遗嘱等法律行为取得居住权。房屋所有权人可通过设立遗嘱的方式为他人设定居住权。

4.因取得时效的经过取得居住权。

三、民法典居住权人能否出租房屋

根据我国《民法典》的规定，居住权人对他人的住宅享有占有，使用的权利，原则上该设立居住权的房屋是不能出租的，但是当事人另有约定的情况下除外，如果当事人约定可以由居住权人出租房屋，则其有该项权利。

《中华人民共和国民法典》第三百六十六条居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十九条居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。