根据1997年我国建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》的规定,土地使用权者可以以待建成在建的建筑物或其他附着物作抵押担保,购房者也可以对依法获准建造的预购商品房设定抵押。但从实践看来,预售商品房抵押存在三种形式:开发商设立的抵押;购房者设立的抵押;开发商和购房者设立的重复抵押。
(一)房地产开发企业对预售商品房设立的抵押
商品房预售合同是买卖合同,房屋竣工交付前的所有权人是房地产开发企业,所有权人对自己的财产有完全的自主权,房地产开发企业当然可以用在建的房屋进行抵押。但这时就存在一个问题,如果预售方已经通过签订预售合同将房屋预售给购买方,购买方依据预售合同享有的权利并非物权,而是针对特定对象的一种请求权和获得将来利益的期待权,在性质上属于债权。而预售方将待售房屋抵押后,抵押人获取的抵押权则是一种物权。如果预售方不能如期与抵押权人结清债务,依据物权优于债权的原理,抵押权人特优先对房屋行使抵押权,这对购买方显然是极为不利的。因此对已经预售的商品房在立法上应禁止再抵押。虽然2003年6月1日的司法解释规定,预售方必须将抵押情况如实地告知购买方,对于预售方隐瞒不告的,购买方有权要求返还已付房款及其利息、赔偿损失并可请求预售人承担赔偿损失。但产权有无暇疵是购买者最关心的事,应从立法上禁止开发商以预售房屋设立抵押,一方面是对开发商实力的考验,另一方面,也是保证购房者利益的需要。对于特殊情况,须以预售房屋设立抵押的,应严格规定设立条件和设立抵押贷款占开发房屋价值的比例,避免开发商完全“借鸡下蛋”。并且,对于设立已抵押的合同,在开发商未将贷款还清前,应将购房者的部分房款提存于银行,在交易房屋权利无瑕疵的保证的前提下,开发商才能得到该笔房款。
(二)购买方对顶售商品房设立的抵押
购买方对顶售商品房设立的抵押,实际上多为预售商品房的贷款抵押。这种抵押是以未来将取得的权益作为抵押物。有人认为,以未来取得的房屋产权作抵押与房地产抵押的特定性相矛盾,房地产抵押的标的应该是现存的房地产。其实,由于我国对预售商品房合同实行登记备案制度,这种未来可以得到的房地产,经过登记、备案已经特定了,因此它是可以作为抵押物的,与房地产抵押的特定性并不矛盾。况且,预售商品房抵押也是符合国际通行做法的。英美创设的浮动担保制度,已由不动产抵押发展为不受法律禁止的一切财产的抵押,承认企业以将来取得的权利(如债权)作为抵押权的客体。因此,预售商品房的购买方可以对预购的房屋设立抵押。购买方以预售商品房设立抵押,应当同时具备以下条件,抵押行为方可有效:
1、抵押大是预售商品房的购房人。
购房人购买在建的商品房后,对所预购商品房享有所有权之期待权,购房人以预售的商品房作为抵押,是对其享有的权利进行的处分。
2、购房人与预售人签订了《商品房预售合同》,按合同约定支付了到期购房款,抵押时要提供付款凭证。
3、商品房预售合同须为有效合同。
预售商品房抵押是以预购的商品房作为抵押标的,要使抵押行为有效,预售人与购买人之间的预售关系合法有效是重要前提。若预售行为违法无效,建立在此基础上的抵押行为必然无效。
4、预售商品房抵押须办理抵押登记
根据我国房地产管理法和民法典的规定,当事人以房地产抵押时,应当向县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记,抵押合同自登记之日生效。以房地产设立抵押,必须进行登记,抵押行为自办理登记手续时生效。经过抵押登记后,抵押权人方取得抵押权。
(三)双方重复抵押。
实践中,经常出现开发商已设立抵押的预售房屋,购买方在购房时又以该房为标的设立抵押,使抵押权人和预购方的利益风险系数明显增加。对重复抵押行为,应当禁止。
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