预售商品房抵押登记的规定是：当事人签订房屋预售协议时，为保障物权的实现，可以向登记机构申请预告登记。预告抵押登记后，未经抵押权人同意，他人处分该不动产不发生物权变动的效力。

一、预告登记和网签的作用是相同吗

预告登记和网签的作用并不一样。就法律效果而言，预告登记具有物权效力，且能对抗第三人。网签只是购房的程序之一，为了防止一房二卖。

《民法典》第二百二十一条的规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

二、如何防止开发商一房多卖？

一房多卖的处理：

1、已经完成过户的购房者将获得商品房所有权。凡是办理登记过户手续的购房人，已经合法取得该房产的所有权，其他购房人无法再要求过户。另外，如果办理过户的购房者被认定为和卖房人恶意勾结过户，其他购房者则可以主张该过户手续无效，房屋交易无效。

2、没有完成过户手续的购房人可追求卖房者违约责任。由于仅仅完成了购房合同签订，但房屋所有权并没有过户。这种情况下，购房者即使付了全款，也只能追求违约责任。

购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或进行抵押。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

三、预告权是什么

房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。