目前各大城市着力发展、规范的房屋租赁市场和之前的房屋租赁市场有质的不同。这个“质”不仅体现在租赁市场规模和市场主体的变化，更体现在对房屋租赁房的权利保护上。不仅仅体现在对居住权的保护上，而且体现在对其享受公共服务和利用公共服务资源的权利上。比如，“租售同权”。这种“质”的差异，不仅会慢慢地让房屋租赁需求成为购房需求的补充，而且会成为一种替代。当房屋租赁需求真的成为房屋购买需求的替代品时，购房需求自然会大幅度下降，房价也会真的回归正常。

短期看，房屋租金会有一定程度的上涨。其原因不只是租房需求的增加，更重要的是租赁住房供给的暂时减少。既然是规范租赁市场，那么必然对房源进行规范。不是所有住房都可以拿来出租的。比如，以前房东为多赚租金而改造后的房子会被禁止进入市场。这就形成租赁市场的供给调整期。在这个调整期内，房源减少，供需暂时失衡，租金会上涨。但这个调整期之后，房源会逐渐增加，租金也会慢慢回落。考虑到房价下跌的影响，长期一段时间内，租金也不会高。毕竟，由于住房市场供需互动，租金和房屋售价之间存在一个比例。高租金、低房价的情形不可能长期存在。可以期待，随着住房租赁市场的不断规范，疯狂而畸形的购房需求会减少，房地产市场会更为健康。

一、商业地产租售同权方面的影响是什么？

“售”的权利。“售”的三个重大权利分别为享有城市公共服务的权利；拥有物业产权，包括抵押、质押、出租、改造等；以及物业的处置权，包括对物业的重新改造、重新使用和重新定义。

“租”的权利。“租”的权利包括享有公共服务，不应该被歧视；享有租赁产权，应该跟房屋产权一样，享有租赁期限内的转让、抵押、质押等权利；享有房屋的处置权。在不违反法律和小区公共契约的前提下，对房屋进行改造、更新、重新分割、重新装修等权利，包括消防报批等。

短期来看，租赁新政对房价影响或相对有限，但租赁土地供给增加对相关城市地产投资有一定支持;长期来看，租赁住房将成为地产长效发展机制的重要组成部分。租售同权可能推动学区房租金趋势性抬升，并在一定程度上削减未来学区房购置需求，但短期内并不会带来房价的快速大幅回落。新政中更值得关注的是将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划，如果年内额外增加租赁住房用地供应，将进一步带动地产新开工修复，并对相关城市地产投资有所支持。