2011年头两个月，加息步步紧逼，房产税敲山震虎，在最严调控升级的压力下，楼市步入降温通道：1月成交显著萎缩，春节楼市跌入冰点。新一轮调控高压下，多方期盼楼市会出现合理调整。春节交易骤降，只是楼市降温的开始。有关人士表示，随着紧缩政策陆续执行到位，调控战果有望扩大，今年房价将得到一定遏制。但在调控中如何防止伤及合理需求，成为另一个需要迫切解决的问题。

楼市调控重压之下走低

1月部分城市住宅成交量环比跌幅超50%

跨年的楼市经历了冰火两重天：去年12月底还火爆异常，但自今年1月后便直线下行，春节期间更是陷入谷底。

上海永庆房屋的数据显示，1月份上海一手住宅成交量环比下跌23%;均价为22992元，环比下降5%。1月份上海有34个住宅项目开盘，环比减少47%。

一些住宅中介业务员说，因为二手房业务清淡，春节前许多业务员提前回老家过年。今年春节，实际签约量较去年同期下降四成左右。北京我爱我家副总裁胡景晖说。2月1日至9日，北京市房地产交易管理网系统因春节放假而关闭，新盘审批上市陷入停滞，这意味着2月上旬北京几无新盘入市。

上海、北京的情况颇具代表性。中国指数研究院的数据显示，今年1月监测的30个城市中，有23个城市一手住宅成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过20%，大连、长沙、包头等跌幅超过50%。

业内人士坦承，春节期间楼市遇冷仅仅是个开始，在政府持续调控的预期下，市场供求双方的观望情绪将进一步蔓延。从趋势看，春节后市场将陷入持续低迷，预计3个月内成交量可能下降六七成。上海中原地产区域总监范成章说。

但调控政策显效有一个滞后期，短期内房价还难有明显松动。有关人士认为，交易量的下降能否转变为实实在在的房价下降，将取决于最严调控政策的持续性和执行力。

今年楼市调控将进一步升级

离预期目标尚有距离，提出限购城市预计翻番

种种迹象显示，因为楼市调控离预期目标尚有距离，2011年的调控进一步升级。

根据国八条要求，限购令将覆盖全国，有望直接阻断部分不合理购房需求。目前，明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番。

与限购相比，停购政策更成为楼市利剑。上海2月1日出台调控细则规定，对已拥有2套及以上住房的户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非户籍居民家庭等，暂停在上海向其售房。

除了行政手段调控，购房信贷再度卡紧。二套房首付六成、贷款利率1.1倍的新规已开始实施。实际上，首套房贷也告别优惠利率。

在中央政府的调控之下，地方政府将承受更大压力。根据国务院要求，各地将于一季度向社会公布本地区年度新建住房价格控制目标。未完成相关目标的地方政府，其负责人将面临问责。严令之下，新一轮调控政策的执行将更为扎实，奏效也当更为明显。

今年楼市降温程度将明显大于去年。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，全国70个大中城市房价指数预计在二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长。部分房价偏高的大城市，房价将出现一定幅度的合理调整。

部分合理住房需求受影响

买房门槛明显提高，房租价格大幅上涨

记者采访发现，在房地产调控下，一部分合理的住房需求也受到一定影响。高房价短期内难以松动，而信贷成本、购房门槛显著提高，房租价格也大幅上涨。

上海白领陈树哲一直盼望能在房价下降时买房自住，不过他发现眼下买房门槛明显提高了：首套房贷85折利率优惠已取消，商业房贷和公积金贷款利率一次次提高。他算了一下，叠加效应之下，现在申请100万元、20年期限的房贷购房，月供要比去年上半年高出数百元。

而推迟购房，又不得不承受房租的上涨。近期，一份对全国31个省份4060名租房者的调查显示，81.6%人的觉得去年房租上涨幅度较大。由于调控持续、需求增加等因素，今年房租预计将继续上涨。

加息通道中，未来还款压力会继续增加，经济能力弱的首次置业群体将面临更大考验。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说。今后调控需要理顺需求结构，针对自住需求和投资、投机需求的不同特点区别用力。

国家行政学院经济学教授张孝德表示，今后楼市调控，一方面要切实加快保障性住房建设，增加对自住性需求的有效供给。另一方面，在炒房资金逐步离场后，应逐步改善调控手段，努力使居住性需求成为楼市的主导力量，真正走出房价蹦极的怪圈。