为落实新“国十条”，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》(下称“《通知》”)，要求各地规范土地增值税清算。

这是自2006年底发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》以来，国家税务总局第二次出台政策，并明确了土地增值税清算过程中若干计税问题，明示了各种情况在技术上的处理办法，从严清算了土地增值税，以深化房地产调控。

不难看出，《通知》是对2006年底政策的补充。这意味着，从1994年开始出台、2006年底强化清算最终无果的土地增值税征收标准，不但2006年国税下发的通知至今仍然适用，而且将按照新政策从严执行清算。

但是，这次清算对调控房地产“高温”的胜算有多少呢?

土地增值税的艰难之旅

土地增值税于1994年开始征收，按照增值额扣除金额后的余额进行征税，成本利润率越高征收的税率越高。这种增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以纳税人转让土地和地上建筑物所取得的增值额为计税依据，是房地产行业的主要税种之一，也是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。

一直以来，土地增值税名义上实行30%～60%的四级超率累进税率。不过，由于《土地增值税暂行条例实施细则》留下了一个可供在执行中松动的“缺口”，即涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，而且土地增值税一般在买卖产生收益后才能计算征收。因此，尽管目前房地产开发基本都符合征收标准，而在现实操作中，累进税率极少被严格使用，各地一直普遍采取在项目开发之时预交土地增值税的“预征制”。

征收土地增值税的主要目的是为了抑制高房价，但在1994年房价并不高，所以该税种并不受重视。在现实生活中，在“事前预征”之后，没有“事后清算，多退少补”，最终是“预而不清”。至今，5年多以来，已先后有8次发文，但土地增值税仍然是无法真正按照政策规定严格清算的税种，四级超率累进税率一直形同虚设。

由于预征率较低等原因，1994年开征土地增值税未能起到有效的调控效果。于是，在上一轮房价暴涨之际，即2006年底，国家税务总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，计划从2007年2月1日起至2008年前，全面清算土地增值税，试图以严厉措施调控房地产。但随后由于金融危机爆发，政府全面救市，这一严厉调控政策未能得到执行，再次不了了之。直到2009年房价再次暴涨，中央政府才于2009年12月重启房地产调控，出台了系列调控政策，以调控房价。