永久建筑可以办理产权证，租用土地到期，土地上的建筑物归出租人所有。

租地盖的房不能办理房产证，原因如下：

（一）在租赁的土地上面即使盖了房子办理产权证也不是承租人的，因为我国的土地政策是地上物属于地主，而且盖房子还必须获得地主的同意，一般如果在租赁合同注明新增的地上物在终止租赁关系以后应该获得补偿就比较合理了。

（二）《民法典》第705条规定，租赁合同期限不能超过20年，超过部分无效。

（三）永久建筑可以办理产权证，租用土地到期，土地上的建筑物归出租人所有。

最高人民法院关于李斯棣等人对解放前与哈同有限公司订立租地建房合同所涉产权主张权利

上海市高级人民法院：

你院1985年7月26日（xx）沪高民字第49号《关于李xx等人为房屋产权申诉请予批复的报告》收悉。

经查，关于对此案的处理意见，我院于1984年2月21日曾与你院来京办案同志交换了意见。现你院又以此案请示内容是属业务问题，要求批复。兹将我们的意见函复如下：

1950年上海市人民法院在审理英商xx有限公司诉姚xx等人给付地租一案时，姚xx、李xx等人提出反诉，认为原租地建房合同不合理，不同意如期将房屋归xx有限公司所有。为此，该院1950年度民字28205号判决，在决定被告姚xx等人按合同所定数额向xx有限公司交纳地租的同时，还确认：英商xx有限公司（甲方）与姚xx、李xx等人（乙方）所定租赁合同中，关于1954年12月31日期满，乙方应将地上建筑物及其装置设备等物，无条件移转与甲方所有，不符合当时处理外侨不动产政策，应认为无效。

1958年上海市房地局协同有关部门派人到合同履行地，当众宣布该地基上建筑由国家接管。李xx等人借文革之机拒付租金，进而于1981年提出产权主张。

据上，经研究认为：上海市人民法院1950年度民字28205号判决，虽然认定双方订立租地建房期满移转房屋无效，但并未将该地建房判归姚、李等人所有。1958年上海市房地局根据国家有关政策规定和该房产的实际情况，宣布归国家所有。这是在28205号判决后，根据国家不准许外国人在中国境内有土地所有权的政策决定的，与28205号判决的内容并不抵触。因此，李xx等人以28205号判决主张产权的申诉无理，应通知驳回。