1、农村宅基地买卖需进行权利（使用权）主体变更登记

《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，如果宅基地房屋通过买卖转移宅基地使用权（使用权主体发生变化），应当依照规定进行审查、批准，完成权利主体的变更登记。

需要注意的是宅基地房屋买卖，除了要到房屋管理部门办理产权过户登记手续，还要进行宅基地使用权的主体变更。如果不进行宅基地使用权的变更，房屋根本就没有发生转移。

2、宅基地购买者的资格有限制

宅基地使用权主体应是该农业集体经济组织成员，或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。因经济发展、人口流动等，原使用权人不再使用宅基地，依法可以转让，但宅基地使用权的购买者（受让主体），有资格限制。

宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让，如果转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员，将不符合法定的条件。解决方法：转让时，购买者已经将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员。

农村宅基地买卖判决书典型案例

北京市中级人民法院

民事判决书

（2009）二中民终字第02025号

上诉人（原审被告、反诉原告）白，男，年月日出生，汉族，北京市朝阳区村农民，住北京市朝阳区村号。

被上诉人（原审原告、反诉被告）王，男，年月日出生，汉族，北京市公司职工，住北京市朝阳区村。

上诉人白因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京朝阳区人民法院（2008）朝民初字第07418号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2008年1月，王起诉白原审法院称：1997年1月16日，我与白签定《房屋出售协议书》，购买白位于北京市朝阳区乡村号房屋八间及院落。白承诺为我办理承诺为我办理过户及过户迁入手续，白承担相应费用；房屋总价为十万元，我先行支付九万元，待白办理完毕一切手续后，再支付另外的一万元。该协议签署还取得了村委会的认可。我在支付了九万元购房款后，多次催促白办理相关手续。1997年1月20日我对原有房屋进行了翻新及装修，还在院落内新建了一间房屋，并安装了上、下水、暖气等生活设施。2007年12月，白起诉要求确认上述协议无效，并要求我返还房屋。2008年1月11日，法院判决确认了房屋买卖协议无效，并判决我将涉诉房屋腾空交还白等。由于房屋价格原因及白的不诚信，导致我无力再行购房。为此，我诉至法院，要求白赔偿我区位补偿价损失、装修损失、无因管理损失等共计七十万元。

白辩称：我与王于1997年1月16日签订的协议原本无效。王自1997年1月开始管理此房屋，并将该房屋一直用于出租，至今已有十一年。王主张对房屋进行翻建的情况我并不清楚。因此我不同意王的诉讼请求，并反诉要求王返还我1997年1月16日至2008年3月31日期间房租二十一万一千二百元。

针对白的反诉王辩称：坚持我的诉讼意见，不同意其反诉要求。

原审法院经审理认为：因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还则应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失。本案中，王与白所签房屋买卖协议已经我院认定无效，对此白应当承担主要责任。就王对房屋的扩建及添附部分，白应当折价补偿。因双方签订的无效合同确会为王造成一定经济损失，白对此亦应当进行赔偿。具体数额由法院酌情判处。王主张的无因管理损失等没有依据，法院不予支持。因王与白对于王在使用涉诉房屋受益的具体数额均未提交证据，对此法院亦酌情处理。据此判决：一、白于判决生效后十日补偿王房屋扩建、添附折价款并赔偿王经济损失共计人民币二十八万五千元。二、王于判决生效后十日内给付白收益款人民币五千元。三、驳回王其他诉讼请求。四、驳回白其他反诉请求。

判决后，白不服并上诉志本院，以原审法院认定事实不清为由，要求撤销原审判决，依法驳回王的诉讼请求。王同意原判决。

经审理查明：1997年1月16日，王与白签定《房屋出售协议书》。白将其位于北京市朝阳区乡村号院内房屋以十万元的价格出售给王。王先支付房款九万元，剩余一万元双方在房屋过户手续办理完毕后交付。协议签订后，王向白支付放款九万元，白将房屋交付给了王。2007年白以王系非农业户口、不得取得宅基的使用权为由，起诉至原审法院，要求确认双方签订的协议无效。原审法院判决确认王、白签订的《房屋出售协议书》无效，王将购买的房屋腾空后交还给白，白返还王房款九万元。该判决已生效。王与白因赔偿损失等再次发生诉争后，原审法院在审理中，委托北京首佳房地产评估有限公司就涉诉房屋进行了评估，结论为：涉诉房屋的拆迁补偿价铬总额为540855元，其中区位补偿价为432840元；涉诉房屋价格为60947元，王与白确认确认王自建房屋11．78平方米、房屋价值2924元。附属价值物为31430元、装修价值为15638元，双方确认暖气、电表、上水、水池、棚子、铁栅栏门、防盗门、狗窝、灯泡、吊顶、隔断、暖气罩、水磨石地面、院墙等部分中王投入20954．05元。王另表示其为房屋做下水设施支出418元，但对此没有提交相应证据。

以上事实，有（2008）朝民初字第02787号民事判决书、《房地产估价咨询报告》及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为：因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还则应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失。本案中，王与白所签房屋买卖协议已被生效的判决确认为无效，对造成协议无效双方均有一定责任。双方所签协议被确认为无效的原因系违反了法律、法规的相关规定。但从协议签订的时间及内容上，应当说是双方当事人当时的真实意思表示，且双方在协议签订后，已依协议确定的内容各自履行了相关义务。从双方买卖关系上看，此后白的反悔，应当说是一种违反诚信的行为。由此给相对方造成的经济损失，应予适当赔偿。原审法院依据评估结果判决由白给付王房屋扩建、添附折价并赔偿一定数额的经济损失并无不妥，本院对此予以维持。王过高的请求及白的反诉请求，均缺乏依据，本院对此均不予支持。白上诉要求撤销原审法院判决的请求，理由不充分，本院对其请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

评估费2704元，由王负担1000元（已缴纳），由白负担1704元（于本判决生效后七日内交至原审法院）

一审案件受理费5400元，由王负担3200元（已缴纳），由白负担2200元（于本判决生效后七日内交至原审法院）；反诉费2234元，由白负担2000元（已缴纳），由王负担234元（于本判决生效后七日内交至原审法院）。二审案件受理费10800元，由白负担（已缴纳）

本判决为终审判决。

审判长肖

审判员张

代理审判员付

二零零九年四月三日