物业不需要跟业主签合同。在实际操作中，业委会成立前由开发商与物业公司签订前期物业委托管理合同；业委会成立后由业委会代表业主与物业公司签订物业管理合同。

一、法律依据

《物业管理条例》第十五条

业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第二十一条

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

二、业主的权利

按照《物业管理条例》的规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(1)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

(4)参加业主大会会议，行使投票权；

(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权；

(6)监督业主委员会的工作；

(7)监督物业管理企业履行物业服务合同；

(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

(10)法律、法规规定的其他权利。