产权式商铺的伤在哪里？

产权式商铺是西方发达国家流行的一种房产投资方式，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产商铺商品形式，主要是商铺业主出于投资目的将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。前几年，该种方式也成为北京、上海、深圳等一些城市的开发商销售商铺的一种模式。我国产权式商铺通常是指在大的商业用房内分割成小块，之间无隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下出售的物业。

脱胎时便有硬伤

产权式商铺销售实际上解决了小业、开发商和经营者三方面的利益需要。分散产权有利于中小投资者进入，同时开发商也能够尽快回笼资金。整体经营低价出租吸引具有实力的主力店进驻，从而解决了空置问题盘活了整个物业。但这但这的利益往往无法实际共享，因为基于市场行为及三个主体的出发点不同，这种利益联盟实际上非常脆弱。通行的做法是开发商只建不管，商铺售完后抽身，委托一家管理公司运作具体经营。开发商希望开发周期越短越好，尽快套现，不太重视商铺的后续经营，尽量将经营风险转嫁给业主；管理公司也存在短线投资的硬伤，缺乏足够经验和对行业本身的了解。从业主来看，购买产权商铺的目的无外乎转让投资、自己经营及靠出租获取收益，但由于产权式商铺产权过于分散，若开发商获巨利抽身而去，管理公司经营不善逃生而走，则小业主死无葬身之处。即使该等商铺可以进行自营或出租，那也只能是小业主各自为战，经营品种混乱，不能形成规模效应，最终只能关门疗伤了。

委托经营之伤

按照市场规则，商业经营一般要经历和承受三到五年的市场培养期，对于产权式商铺而言，即使与开发商合作的管理公司具有较强的实力，但市场法则是管理公司同样需要盈利，若在其预期的时间内形成亏损且远期商业风险加大，其抛弃小业主则是一种必然，这是投资商铺的小业主们无法预料、无法掌控、无法规避的风险。实际上，有期限的包租或者委托经营，其真正的问题在于，包租或委托经营期内会不会出问题，包租或委托经营期满后业主怎么办？以10年的期限来说，如果10年内由于发展商或大商家任何一家经营不善或倒闭，这颗定时炸弹极有可能提前引爆。往往在这个时候，经营的商业风险最终就落在了小业主的头上，此时的小业主也将完全迷失方向，维权也常常会陷入困境甚至绝境。（吴江小业主的案例便是在委托经营期满后陷入困境的实例之一）

无法自营之伤

产权式商铺是将本来完整的一个商场分割成几十甚至几百个铺位进行销售，铺位被众多的业主所拥有。当小业主被管理公司抛弃后，商场处于无人管理的状态，但此时的小业主发现，自己高价购买的产权式商铺竟然无法产生任何收益。与住宅和门面房不同，产权式商铺在没有经营起来或没有形成统一经营时，本身是没有价值的。对投资者而言，如果投资一套住宅，即使贬值，也可以用来居住、降价处理，不至于没有任何用处，由于住宅的使用价值不会为零，其房产价值也就不会是零，但在一个没有经营起来的商场大厅里，一个仅几平方米的空间是很难有其他用途的。道理很简单，产权面积分得越散，后续经营就越难以保证，这就是分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾，这种矛盾在管理公司退出后往往是无法调和的。

难以维权之伤

就法律关系而言，小业主与开发商商形成了买卖合同关系，当商铺将设完成交付委托经营以后，开发商完成了交房义务，当小业主取得产权证、土地证后，开发商完成了商品房买卖合同中的所有义务。若开发商对商铺后期经营管理不承担担保责任或回购义务，则小业主要求开发商赔偿甚至退房已无可能。即使有担保，但如果委托期限届满，开发商同样不再承担责任。另外，小业主与经营管理公司形成委托代理关系或租赁关系，若经营期限届满不续签协议，小业主无法追究经营管理公司的违约责任（除非双方另有约定）；若经营期不满管理公司因亏损退出，即使追究违约责任，最终可能由于管理公司没有履行能力而落空。

显而易见，产权式商铺在委托经营失败后小业主或许只能默默承受，舔舐伤痛。

谁将小业主致伤

产权式商铺实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8％、10％甚至更高的售后包租或经营管理收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来了。此外，先售后租也并非像商家承诺的那样是绝对的零风险。业内人士称，这种模式除了利于开发商短时间内快速回笼资金外，最大的好处是将企业经营的风险层层下放到业主那里。因为按照协议，产权和经营权是分开的，企业万一经营不佳了，意味着业主商铺的价值也开始大打折，但这对于无产权的管理者来说，却是损失全无。

小业主自救之路

本律师认为，当小业主被开发商抛弃，被经营管理公司背弃之时，最重要的是自救。首先就是成立业主大会，讨论目前面临的问题、维权的途径及发展方向等；其次可用商铺投资共同设立商业管理公司，统一对商铺进行管理或统一对外招商。如此，或可恢复经营，或可统一将商铺转让，或可投资经营。但不同铺位、不同业主各自抱有不同的利益诉求，如何统一经营并合理分配收益，这需要智慧，更需要专业人士的帮助。

警惕产权式商铺暗藏的投资陷阱

2006－09－1819402006年5月29日，南京市房产管理局宣布，即日起停止办理产权式商铺的预售许可证，并禁止产权式商铺的销售。政府主管部门出面叫停产权式商铺，这在国内尚属首次。

其实，早在5月22日，建设部就对外发布风险提示称，以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重。

据中国商业经济学会副会长、中国人民大学商学院教授黄国雄介绍，在目前商业地产开发销售模式中，产权式商铺是主要类型之一。目前，产权商铺地产商绝大多数是从住宅地产商转变过来的，这部分地产商多数仍旧遵循住宅地产的操作手法，将套现放在首位。因此，为了把商铺卖出去，很多开发商都采取了降低置业门槛，来化解大卖场面积消化的难题。而且，大部分产权式商铺开发商采取出售后返租，并承诺高回报率、若干年后回购等。

目前，越来越多的市民选择投资产权式商铺，正是为所谓的高回报率所诱惑，但结果往往是纠纷频发。

近年来，北京、上海等地均出现过因产权式商铺而引起的纠纷事件。当年红极一时的北京某产权式商铺总投资6亿元，拥有4000个商铺铺位，但最终因无法兑现高回报承诺，结果让数百名投资者血本无归。

产权商铺的投资回报率究竟在何种区间才合理？黄国雄说：谁也无法给出答案，商铺投资的回报率最终还要靠后期的经营管理来获得，预期收益有很大的不确定性。他分析说，产权式商铺对投资回报的承诺，本身就存在泡沫成分。当前国内零售业平均利润仅为2％，而多数产权式商铺会承诺6％—8％的年回报率，本身就是一种比较虚的做法。这也正是产权式商铺纠纷频发的根本原因。

而所谓的售后包租实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8％、10％甚至12％的售后包租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来了。此外，先售后租也并非像商家承诺的那样是绝对的零风险。业内人士称，这种模式除了利于开发商短时间内快速回笼资金外，最大的好处是将企业经营的风险层层下放到业主那里。因为按照协议，产权和经营权是分开的，企业万一经营不佳了，意味着业主商铺的价值也开始大打折扣，但这对于无产权的管理者来说，却是损失全无。

引入商业运营商是关键

业内专家有种普遍的看法，认为中国的产权式商铺带有一定的投机色彩。黄国雄指出，产权式商铺投资者分为投资者、管理经营公司和业主，通行的做法是开发商只建不管，商铺售完后抽身，委托一家管理公司运作具体经营。开发商希望开发周期越短越好，尽快套现，不太重视商铺的后续经营，尽量将经营风险转嫁给业主；管理公司也存在短线投资的硬伤，缺乏足够经验和对行业本身的了解。从业主来看，购买产权商铺，一是转让投资，二是自己经营，三是靠出租获取收益，由于产权过于分散，尽管有业主委员会从中协调，但开发商丧失整体项目的掌控权，无法对大局进行调整，业主各自为战，经营品种混乱，不能形成规模效应；商铺还可能因为投资者专业化程度不高、与区域内消费者的购买力不协调等因素，造成后期经营困难。

与国内大多数产权商铺不同，在西方一些国家，产权商铺由开发商开发以后销售给中小投资者。但投资者不参与经营，而是共同委托给有信誉、有经营能力的运营商来运营。投资者购买商铺，实际上只是获得了特定期限、特定回报率的回报。

目前，国内开始有一些产权商铺开发商自己经营管理，在看到了一售了之带来的惨痛后果后，开发商在经营模式上开始摸索创新。北京的不少产权商铺开始通过银行担保、包租、回购等多种模式保障投资回报，并建立专业运营团队进行管理。黄国雄说，开发商一定要将经营管理贯彻项目始终，即便是全部售出，也要长期统一管理，否则就是死胡同。

投资产权式商铺如何规避风险

当前，一些房地产商为使自己开发的商用楼盘尽快脱手，通过各种炒作，推出产权式商铺投资新理念。北京市上德律师事务所副主任骆巧玲律师提醒广大中小投资者，在当前商用房空置率较高的情形下，要特别警惕这种新的投资陷阱。

骆律师介绍说，产权式商铺分为两种业态，中小投资者要注意识别。一种是虚拟产权式商铺，开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限包租，购房者无法自行经营。这种商铺本身不具有独立使用的价值，产权成了虚拟的收益权属。在这种情况下，投资者如期获得收益的前提是商场的整体经营必须良好，否则，一旦商场整体运作出现问题，投资者的回报就如同无本之木。目前，市场的商铺销售主要以虚拟产权式商铺为主，而事实也证明，虚拟产权式商铺纠纷频发。

另一种则是独立产权商铺。这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是，真正拥有分割的独立产权的物业形态，购买这种商铺的投资者可以自营，也可以出租，或是让经营公司包租。这样投资者就真正拥有了处置权，拥有独立产权的独立商铺对投资者而言无疑是风险最低的。当然，投资者在选择这样的独立产权商铺时，还要综合考虑所选择商铺的各方面条件。一般而言，区位、交通物流、商业氛围、开发商背景、主力商户、项目规划、运营管理、升值潜力等九大要素，是每一个明智投资者在进行投资时都应考虑的。

骆律师还提醒说，产权商铺在销售中一般有三种模式：第一种是委托经营。投资者买商铺，买后把商铺委托给开发商来经营，开发商把商铺出租给其他人，投资者坐等收益。开发商提出一个固定回报的保证，承诺如果收益达不到一定的比例，他会把房子买回来。从法律的角度看，这种模式的合法性是值得质疑的。

第二种是投资者直接把商铺出租给开发商，然后允许开发商转租，开发商会把商铺转交给经营单位。开发商按照通常房租的收益给投资者返钱，开发商会承诺，如果租金达不到承诺的比例，到时候可以把房子回购。回购是开发商对自己回报的担保方式，但这首先要看固定回报是否合法。从法律上来说，回购是一个担保合同，固定回报的做法本身是违法的。

第三种是房子卖给投资者，然后投资者又把房子委托给经营单位经营，开发商再给予一个保证。

骆律师认为，第二种模式相对还是比较可靠的。房子租给开发商，开发商给出一定回报，这是可以的。但是有一个大前提必须确定，产权商铺销售时必须是现房，不允许是期房。现房的意义是房子不单单是封顶，而要竣工，而且已经是验收合格备案了。