侵犯优先购买权房屋买卖合同是否有效-法师兄

侵犯优先购买权的，房屋买卖合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

答

侵犯优先购买权的，房屋买卖合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通...

答

你如以侵犯优先购买权为由主张出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效，难以得到法院的支持。依据最高法的相关司法解释，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，法院应予支持；但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，法院不予支持。

根据民法通则的若干意见的118规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。根据合同法第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此，如果出租人想要出卖房屋的，要提前告知承租人，且承租人享有优先购买权，但常有承租人会认为出租人把他名下的其他房屋卖给第三人，承租人也想要购买该房屋，主张该房屋买卖无效，这是不行的，承租人的优先购买权仅限于承租人目前所承租的房屋，而不是出租人名下所有的房屋。

优先购买权的行使不是没有任何条件和限制的，它不能损害出卖人的实体利益，而且也不是绝对地剥夺其他人的购买机会。根据我国法律法规，承租人的优先购买权主要在下列情形受到限制： (一)共有人优先购买共有人主张优先购买权的，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权，承租人的优先购买权不能对抗共有人的优先购买权。因共有人对房屋拥有的是所有权，即使是按份共有，对外而言，每个共有人也都是所有权人。 (二)出租人基于特殊身份出卖租赁物此种情况例如，出租人基于与第三人的亲属关系或其他特殊关系，以低于市价出卖房屋，而离开该人身关系，出租人则不愿出售房屋的，一般情况下承租人不能享有优先购买权。基于特殊人身关系建立的买卖关系，与一般的买卖关系不同，它含有身份关系的考虑在内。即仅仅是基于这种特殊的身份关系，出租人才会给出较优惠的出卖条件。没有这些特殊的身份，出租人就不会给出这样的出卖条件，也就不存在承租人同等条件下的优先购买问题。 (三)租赁物以特定方式发生权属变化出租人将房屋赠与他人的，房屋被强制征收、征用的，房屋以招标形式出卖的，以及房屋被强制执行等等。三、优先购买权的放弃放弃的形式有两种，明示和默示。明示表现为出租人向承租人作出出卖房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出卖事实的，承租人明确表示不予购买;默示可以表现为出租人向承租人作出出卖房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出卖事实的，承租人在合理期限内没有买受房屋的意思表示，或表现为积极为出租人寻找买家，承租人另行寻找租赁房屋等等。