房屋买卖合同在预售许可证过期后是否仍然有效？

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• 问未商品房预售许可证后来取得该房屋买卖合同效力
  

  高院司法解释：“第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 在司法实践中不能机械的适用该条款 订立买卖合同时，出售方未取得商品房预售许可证，在交付房屋前取得房地产权证，以未取得商品房预售许可证主张买卖合同无效的法院没有支持。 由于房地产权证的效力高于预售许可证。司法解释设立的目的，预售许可制度是规范商品房开发销售秩序、保护购房者的合法权益的，预售许可制度仅是手段。最终的目的是办理房地产权证。 未取得商品房预售许可，但之后开发商取得大产证的，应认定买卖合同有效。

• 问房地产公司在建成预售许可证后签订的房屋买卖合同是否具有法律效力
  

  如果房子建时开发商已经取得预售许可证，所签订的买卖合同有效。至于是否能够对抗建筑商，要看它们之间的实际情况和判决。 深圳晚报、商报特约嘉宾律师，成功代理南方报业集团、贵州同济堂药业股份公司、重庆卓创宏展房地产公司、深圳金因生物公司、深圳华生元公司、中山生物工程公司等多起商标、著作权、专利等知识产权案件；成功代理四通高科股份公司（深交所上市公司）土地抵押、深圳影响面很大的阴阳合同要求撤销房产证、二手房买卖等多起土地房产案件；成功代理多起劳动、离婚、人身伤害侵权、经济合同刑事等案件（案件胜诉判决、评论、报道等在很多网站：如google搜索及南方都市报、深圳特区报、深圳晚报、商报等上）。 1975年10月出生，警官大学毕业，取得工学、法学、经济学士学位及经济法知识产权法硕士学位。英语通过国家六级。做过四年警官后一直做律师，是懂得技术、经济管理的复合型律师。专业特长：知识产权（专利等）、经济合同、婚姻、劳动法、房地产、刑事案件等。

• 问房屋买卖协议签订几年后是否仍然有效
  

  如果签署的人具有民事行为能力,并且所表达的意思是真实的,没有违反法律强制性规定和公序良俗,那么该民事法律行为将具有法律效力。 如果双方达成一致意见,并满足以下条件,该民事法律行为将有效: (1) 合同当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力; (2) 合同当事人所表达的意思是真实的; (3) 该民事法律行为不违反法律或社会公共利益。 根据《民法典》第143条规定,具有下列情形之一的民事法律行为无效: (一) 行为人没有相应的民事行为能力; (二) 意思表示不真实; (三) 违反法律、行政法规的强制性规定,或者违背公序良俗。 根据第144条规定,无民事行为能力人实施的民事法律行为是无效的。 根据第490条规定,当事人采用合同书形式订立合同的,自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受时,该合同成立。法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立,当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务,对方接受时,该合同成立。

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