承租人应在什么时候提出续租

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• 问房租到期了, 房东不续租, 承租人该怎么办, 出租人应该承担什么责任
  

  按期交纳房租是承租人的一项主要义务。为防止承租人不按期交纳房租，出租人可与承租人在租赁合同中约定承租人应在一定期限内补齐其所欠租金，超过一定期限后，每延期一日按一定数额收取违约罚金;拖欠租金超过6个月的，出租人有权依照法律规定，终止租赁合同，收回房屋;同时按照上述约定要求承租人支付违约金，造成出租人损失的，还应赔偿有关损失。承租人不应以出租人未及时履行修缮义务等为由，拖欠、拒付租金;在出现这类情况时，承租人应与出租人及时协商解决，达成由承租人以租金支付修缮费用，同时承租人免交一定租金的协议。否则，出租人有权依照有关合同约定及法律规定追究承租人的违约责任。

• 问承租人不按时交房租，出租人解除合同合理期限是什么时候？
  

  1、承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 2、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 3、当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

• 问承租人提前退租应承担什么法律责任
  

  2007年12月，姜某(甲方)与吴某(乙方)就宝山区某处商铺签订租赁合同。合同约定，合同期限自2008年3月1日至2011年2月28日止;起租日期于交钥匙45天后开始计租。合同还约定，乙方未经甲方许可提前终止合同，甲方将不退还乙方的押金，并处三个月的租金赔偿。2007年12月26日，姜某将房屋钥匙交予吴某，并明确表示，已收到吴某支付的13420元押金。双方约定于2008年1月25日商铺开业时付租金，每年1月25日、4月25日、7月25日、10月25日前三天内付三个月房租20130元。2008年6月7日，姜某向吴某邮寄一份通知书，要求吴某支付拖欠租金。吴某在收到通知书后即要求提前退租。7月31日，姜某、吴某签订退租确认单，吴某将房屋钥匙返还姜某。因吴某拒绝支付违约金，姜某向法院起诉，要求吴某支付2008年1月25日至2月28日以及2008年6月1日至7月31日止的租金，并承担违约金20130元。 吴某辩称：双方交接房屋钥匙时确认的“于2008年1月25日开业时付租金”只是对支付租金的时间有了约定，并非是对计租日的确定，计租日应从2008年3月1日起算。双方于2008年8月8日共同办理了退租手续，说明姜某已经同意提前终止合同，双方对解除合同已达成一致，己方不存在违约。姜某当时未主张租金和违约金，现在就无权再主张，且合同对违约金的约定过高。 法院认为，本案争议焦点是双方租赁合同计租日的认定和姜某是否许可吴某提前终止合同。虽然双方签订的租赁合同中曾约定合同期限自2008年3月1日始，但该合同同时又约定起租日期于交钥匙45天后开始计租，可见合同对计租日期的约定是不明确的。2007年12月26日，双方正式交接钥匙时明确约定，于2008年1月25日开业时付租金。该约定对吴某的计租日予以了明确，双方当事人应遵照执行。至于吴某认为姜某收取吴某返还的钥匙，并签订退租确认单的行为即视为其许可吴某退租，故吴某不存在违约一节，法院认为，姜某在吴某拒绝支付拖欠租金，并要求返还钥匙离开租赁场所的情况下，为保护出租房屋的安全而收取钥匙。姜某与吴某至物业办理退房手续只是确认电表读数，并由姜某接收房屋，双方当时并未对因履行租赁合同产生的租金及违约责任达成一致，故姜某并不丧失依据租赁合同向吴某主张违约责任的权利。据此法院判决：(1)吴某于判决生效之日起十日内支付姜某从2008年1月25日至2月28日止及2008年6月1日至7月31日止的租金计21645元;(2)吴某于判决生效之日起十日内支付姜某违约金20130元。

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