法院拍卖房屋设定抵押的相关规定是哪些？

2024-06-01 12人已浏览

孟金龙律师专职律师

北京市京师律师事务所

擅长：婚姻家庭、继承、公司法

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专业分析

与《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下称《民事执行规定》）相比，2005年12月21日起施行的《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（以下称《执行抵押房屋规定》对我们银行来说，既公平保护了我们的利益，也为我们的房地产抵押贷款业务作出了指引。一、《民事执行规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，这条规定对银行债权的保护产生了巨大影响，为公平保护合法的债权，最高院在随后施行的《执行抵押房屋规定》第一条又明确规定“对被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”结合这两条来看，对“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋”要区分两种情况，一是未设定抵押的情况，二是设定抵押的情况，对于第一种情况是严格禁止执行的，但对于第二种情况，人民法院可以执行。因此，只要是依法抵押给我们的房屋，我们都有权向法院申请执行，这种特殊情形的设定，最大限度地实现债权。二、《执行抵押房屋规定》规定了法院可以执行被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，但同时规定了较为严格的程序和条件。首先，人民法院对已经设定抵押的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期，在此期间内，法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。只有六个月的宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院才能强行迁出。其次，强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，应由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房，临时住房的面积可参照《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准。申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。三、《执行抵押房屋规定》第六条特别规定了“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。”该条款对银行债权也有不小的影响，因此我们在接受房屋抵押贷款申请时，应对借款人出具的收入证明真实性严格把关，对申请人家庭成员状况、近年来的家庭人均收入作深入了解，要动态关注借款人及其家庭收入变动情况，以准确评估借款人的履约能力，避免陷入“低保”风险。另外，值得一提的是，目前要求借款人提供名下两套商品住宅房同时抵押的做法，虽然最大限度地保护了债权，但同时也限制了我们的服务对象，毕竟同时拥有两套商品住宅房的客户比较少。建议要求只有一套商品住宅房的借款人提供第三方同意安置借款人及其家庭成员的承诺书等。

法律依据

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