房屋租赁税应如何缴纳

一、出租房屋，需要缴纳的税费项目： 企业应按规定缴纳营业税（按租金收入5％）、城市维护建设税（营业税税额7％）、教育费附加（营业税税额3％）、地方教育附加（营业税税额2％）、堤围防护费（按租金收入内资0．1％或外资0．09％计缴）、房产税（租金收入12％）、印花税（租赁合同签订金额1‰）和企业所得税。营业税及附加税费、房产税、土地使用税应向房产所在地主管税务机关申报缴纳，企业所得税应向机构地主管税务机关申报缴纳。 另外，按照土地使用税有关规定，还应按规定计算缴纳土地使用税。按照城镇土地使用税的相关规定，土地使用税应纳税额＝实际占有土地面积（平方米）×适用税额。请按房地产权属证书土地用途确定，如属于工业用地，城镇土地使用税适用税额的征收标准按照《转发市政府印发广州市工业用地城镇土地使用税征收标准的通知》（穗地税发［2010］8号）确定，否则，城镇土地使用税适用税额的征收标准按照《印发广州市城镇土地使用税征收标准的通知》（穗府［2008］13号）确定。如属广州市工业用地详见《转发市政府印发广州市工业用地城镇土地使用税征收标准的通知》（穗地税发［2010］8号）的规定。上述文件可登陆本站首页“办税服务”—“政策法规库”进行检索查阅。 依据现行营业税条例及实施细则的规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。印花税的纳税义务发生时间是应税凭证书立或者领受时贴花，即在合同的签订时、书据的立据时、账簿的启用时和证照的领受时贴花，房产税纳税义务发生时间凡以房产的计税余值为计税依据的，从取得产权或交付使用的次月起计征房产税；以租金收入为计税依据的，从取得租金收入当月起计征房产税。对从租计征缴交房产税的纳税人，则随营业税的纳税期限申报缴交，具体税期由属地管辖的地税机关核定。城镇土地使用税是按年计算，分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。广州市从2000年起，纳税期限为每年的6月至9月。 注：如属于广州市区内（不含番禺区、花都区、南沙区及从化市、增城市）个人出租房屋，出租人应向出租房屋坐落地的街道出租屋管理部门申报缴纳个人出租房屋的相关税费，同时出租人可持租赁合同、完税凭证等资料申请开具开票。 二、以广州为例，房屋租赁税的计税公式： 按照“关于印发《广州市个人出租房屋税收管理办法》的通知”（穗地税发［2006］267号）第六条以及现行的税收政策规定，按综合征收率征收个人出租房屋税收 （一）出租人取得房屋出租收入，应依法申报缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、个人所得税和印花税（住宅用房租赁合同免征）。 （二）为了便于征管，对个人出租房屋应征收的营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税和个人所得税合并按综合征收率进行计征，计税公式为： 个人出租房屋应征税额（未含城镇土地使用税和印花税）＝租金收入×综合征收率 个人出租房屋应缴的城镇土地使用税和印花税仍按现行有关规定执行。 个人出租非住宅取得租金收入，除按综合征收率计征税费外，还涉及缴纳城镇土地使用税和印花税。 个人出租非住宅应征收城镇土地使用税。按照土地使用税有关规定，土地使用权共有的，应按各方实际使用的土地面积，分别计算缴纳土地使用税。 如综合楼分属几个单位使用，按各自占用的建筑面积计算占用土地面积缴纳土地使用税。其计算办法是：应交土地使用税土地面积＝该单位使用的建筑面积×综合楼使用土地面积（平方米）÷综合楼全部建筑面积（平方米）。 三、广州市城镇土地使用税的征收标准： 《印发广州市城镇土地使用税征收标准的通知》（穗府〔2008〕13号） 广州市国家税务局各直属单位，各区、县级市国家税务局，广州市地方税务局局属各单位： 广州市人民政府《印发广州市城镇土地使用税征收标准的通知》（穗府〔2008〕13号）自2007年1月1日起施行，现将2007年度城镇土地使用税金企业所得税税前扣除问题明确如下： 1、纳税人按照广州市人民政府《印发广州市城镇土地使用税征收标准的通知》（穗府〔2008〕13号）规定的标准计提或者缴纳属于2007年度应交的城镇土地使用税，应在计算2007年度企业所得税应纳税所得额时税前扣除。纳税人已完成2007年度企业所得税汇算清缴申报工作的，应在汇算清缴期结束前重新申报。 2、纳税人在2008年度内补计缴2007年度应交的城镇土地使用税，如果在财务会计核算上通过“以前年度损益调整”科目反映，并且年终将“以前年度损益调整”科目余额转入“本年利润”科目的，在计算2008年度企业所得税应纳税所得额时须作纳税调整增加处理。 3、属于城镇土地使用税纳税人的外商投资企业、外国企业，参照上述原则进行企业所得税处理。 营业税 依照我省规定，个人取得房屋租金收入按次征收营业税，也就是说个人出租房屋取得收入100元以上都应申报纳税。 城镇土地使用税 个人出租房屋取得收入应缴纳城镇土地使用税。城镇土地使用税以《土地证》所记载的土地面积为计税依据，税额标准以开征范围内房屋坐落地点的实际土地等级的年税额标准为准。以翠屏区为例，翠屏区城镇土地使用税税额标准为五个等级，一级每平方米年税额为6元，二级每平方米年税额为4元，三级每平方米年税额为3元，四级每平方米年税额为2元，五级每平方米年税额为 1．5元。 城市维护建设税 凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为城市维护建设税的纳税人，并以实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为基数计征。纳税人所在地在市区的其税率为7％，纳税人所在地在县城、镇的税率为5％，纳税人不在市区、县城、镇的税率为1％。 个人所得税费用 个人所得税以房屋租赁所得计税。房屋租赁所得等于租金收入减去合理的费用。费用包括： 1、法定费用扣除标准：租金收入在4000元以下的扣除800元、超过4000元的扣除租金收入的20％； 2、按有关规定实际缴纳的各种税、费可据实扣除； 3、出租人在房屋出租期间的房屋维修费用，凭税务机关认定的票据可以据实扣除，维修费用较高的可分期扣除，但每月最高不能超过800元。 个人房屋租赁税计算的举例说明 以每月租金2000元计算。 印花税假设合同期为1年，则应缴印花税为：2000×12×0．1％＝24元，即每月应缴印花税2元。 1、个人住房出租租金收入，每月应缴税费（以城区为例）： 房产税：2000×4％＝80元 营业税：2000×3％＝60元 城市维护建设税：60×7％＝ 4．2 元教育费附加：60×3％＝ 1．8元 地方教育费附加：60×1％＝0．6元 个人所得税：（2000－800－80－60－2－ 4．2－ 1．8－0．6）×10％＝10 5．14元 以上六项合计：25 1．74元。加印花税2元，则每月应缴税金及附加25 3．74元。 2、经营性房屋出租，每月应缴税费（以城区为例）： 房产税：2000×12％＝240元 营业税：2000×5％＝100元 城市维护建设税：100×7％＝7元 教育费附加：100×3％＝3元 地方教育费附加：100×1％＝1元 个人所得税：（2000－800－240－100－2－7－3－1）×20％＝16 9．4元