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将被法院拍卖的房子能租吗?如何破解虚假租约?

2024-06-04 3人已浏览
  • 章法律师

    章法律师律所主任

    广东律参律师事务所

    擅长:民事诉讼、房产纠纷

    近期30天 评分:5.0 服务人数:1,929

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专业分析
将被法院拍卖的房子能租吗,这个是可以的,但是得需要了解破解及预防虚假租约的两个方面:1.程序方面“买卖不破租赁”原则适用的是在抵押或查封前,真实有效的租赁合同。因此,在执行过程中,如果遇到被拍卖房产附带不符合上述条件的租约,申请执行人可以向执行法院提出执行异议,由执行法院进行审查。实践中,有的房产在拍卖时案外人以租赁关系为由提出执行异议,或者被拍卖房产被买受人竞买后进**屋交接时,案外人突然以长期租约为由,阻扰房屋交接。此时法院可通过听证审查形式,通过证据比对、实地走访、口头询问、笔迹鉴定等方式,对提出租赁异议的案件事实进行了全面的调查。若发现租赁合同系伪造,被执行人与案外人恶意串通虚构租赁关系,法院可对妨碍执行、拒不悔改、情节恶劣的被执行人和案外人采取罚款、拘留等处罚措施,情节严重的,将依法追究刑事责任。2.实体方面(1)被拍卖房产大多涉及到银行抵押,而法律规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。因此银行或者其他债权人在设立抵押权时,应对抵押房产进行全面审查,对于没有存在租赁关系的,应在抵押合同中明确。同时,可以到抵押财产现场制作现场照片、笔录等材料,固定抵押财产未租赁的原始证据。最后,可以不定期的考察抵押财产的现场,制作原始证据。这些,都是防止及对抗长期租约的有效方法。(2)被拍卖房产在拍卖过程中或者拍卖后,对被执行人和案外人提出的租赁关系,法院也应当对执行标的的租赁情况进行审查,例如被执**产的实际使用情况、是否进行租赁合同备案、是否有租金支付、租金支付方式是否合理等,将“明显低于市场价格”与“违背生活常理”作为“不合理租约”的实体认定标准。为防止被执行人和案外人串通倒签租赁合同,申请执行人或竞买人还可以对该合同申请笔迹形成时间鉴定
法律依据
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