收取物业管理费，有一个前提，那就是首先要确定房屋的质级标准。也就是说，首先须确定要收取物业管理费用的房屋属于哪一个级别，按级收费。北京市原来有一个关于按照甲、乙、丙类区分的物业收费规定，但是，随着房地产市场的发展变化，原来的标准早已不适应目前千变万化的形势。再说，原来虽然有一个收费分类的规定，但是，实际上很多房屋在投入使用时根本就没给确定质量类别，所以到实际收费时，仍是各行其是。加上过去都是大锅饭、铁饭碗，所以没有人细究，多少年来一直是收多少给多少。不像现在，一是房子大多都已落户到个人名下，二是大家的维权意识都加强了，所以关于物业收费的疑问和纠纷也就越来越多。因此，要使物业收费工作走上正轨，首先必须重新审定各类房屋的质量和级别标准。在此基础上重新确定各类房屋的物业收费标准。因此，对所有的现有房屋，除原来已经十分明确质级的以外，都必须明确该套房屋的质级。以此作为物业公司向住户收取物业管理费的法律依据。笔者有如下建议：

第一，明确各类房屋的质量标准。

今后在新建房屋交付使用之前，都必须由质量验收部门按照新确定的国家标准明确该套住房的质级，按质论价、按质收费，公开、公正，天经地义。对老房子，过去没有明确质量标准的，即没有划分等级的要尽快进行追补。这样一来，可以从根本上免去以前因质级标准不清引发的物业收费纠纷。

需要注意的是，在确定房屋质级的时候，同属一类质级的房屋，远郊、近郊要与城区在收费标准上要有区别。

第二，要明确国家为职工承担的物业管理费标准。

改革开放以来，老百姓的收入普遍增加了，很多人经济条件好了，随之而来，住房条件也得到了改善。有的还住上了公寓甚至别墅房。但是享受国家报销物业费的职工住房物业管理费用问题，应该有一个统一限定标准。决不能说不分伯仲，不管是住甲类住宅的还是住简易楼的，都一律按住房面积予以报销物业管理费用，这样做是极不合理的!建议随着老百姓生活水平的提高，是否可以考虑统一实行乙类住宅的报销标准。即不管是哪类住宅，上限一律只限于报销乙类住宅的物业管理费用标准。具体操作时可按以下原则掌握，即所有职工，凡是明确由单位报销物业管理费用的，除本单位效益好，有能力为职工全报的以外，一般只承担乙类住宅的物业管理费用，高于乙类的部分由承住人自理：不足乙类的，实报实销。

第三，物业费收取范围的确定。

北京市物业收费依据的还是[1996]第190号、274号、290号，或是[1989]第170号等文件规定的收费标准。其中包括供暖，孝中、大修，管理费、电梯、高压水泵、小区公共设施、房屋公共部分维修、生活垃圾清运、小区公共电视线、小区绿化、电梯代验费等。对以上收费项目，提出以下意见供有关部门参考。

1.暖费收龋

公平地说，应该以套内面积计算。阳台面积不应该计算在收费范围之内。因为按照实际情况，哪家住户的阳台也不是为住人而设计的。更不用说未封闭阳台了。况且阳台上也未安装供暖管道设备，凭什么要计算在收取供暖的面积之内，收取住房的供暖费用。这是一项延续了多年极不合理的收费，应尽快纠正过来。因此，取暖收费面积，应以整套住房的建筑面积减去阳台面积为宜。

2.大修、中修费不应再向住户收龋

实行住房制度改革以后，在向职工或是购房者出售房屋产权的同时，已经按照国家有关规定向其收取了住房维修基金，留待以后用于房屋的大修和中修费用。那么对于已经参加房改售房，即购买了公有住房的人或是在购买商品房时已经缴纳了住房维修基金的人，今后均不应再向住户收取大修和中修费，否则就是物业管理部门装糊涂，重复收费，欺骗业主。除非是该栋楼房维修基金不敷使用的情况下，加收维修费，则另当别论。

3.小修费。

对于已经取得住房产权的住户，也不应该再定期收费小修费。而是应该实行有偿收费。即修哪部分、换哪部分收取哪部分的费用。收费标准按照物价管理部门核定的标准执行。