随着房地产市场的迅猛发展，社区商铺因其面积小、总价低、易于出租等特点，很受市场热捧，但是，社区商铺与房地产其他产品一样，也蕴含着不少风险，需注意以下方面：

一、产权瑕疵

有的开发商将原本作为架空层、车库的临街、临路住宅底层，改造成社区商铺对外出售、出租。类似这样的社区商铺因为违反规划，无法取得产权证明，随时会被政府主管部门强制拆除、恢复原状，因此，对此类商铺不能购买、承租。

二、规划限制

还有的开发商将原本规划为配套用房如社区活动室、图书馆、社康服务中心、会所等物业单位改造成社区商铺出售、出租牟利。这种商铺不但违反功能规划，而且必然为广大业主所反对，会给投资者和承租人带来经济损失，也使实际经营者无法办理营业执照等必备证照，因此，投资、承租此类商铺需慎之又慎。

三、功能缺陷

本律师曾经接手的一宗案例中，投资者购置了一排十几间半地下商铺，这些商铺一半处于地面以下，一半处于地面以上——当初这些商铺是住宅底层的架空层，用于业主休息、活动，但开发商为了商业利益，通过规划部门变更了规划，改建为半地下商铺，然而，商铺内的卫生间建在一米多高的水泥台上，商铺内没有排水功能设计。有一年恰逢暴雨连绵，全部商铺浸水一米多深，商铺内的货物全部被淹，投资人和承租人遭受了巨大经济损失，而开发商拒绝任何赔偿。所以，商铺如果在功能设计上存在缺陷，就必然会引发事故，使投资人和承租人蒙受损失，因此，投资商铺时最好能请专业人士事先查看、指导。

四、政策调整

曾经有一家大型餐饮连锁公司，投资一处面积达2000多平米的商铺经营特色酒楼，生意火爆，但因深圳某歌舞厅火灾发生后，深圳市出台了更加严格的防火规定，该酒楼因与上层的住宅之间没有隔火层，被强令停业，投资人损失惨重。实际上，此前对此并没有明确的法律、法规规范，具体的防火要求主要取决于主管机关的政策规定和操作规范。对此，建议投资人在装修前期，按照当时的最高要求处理消防、环保、卫生、保险等事宜，防止因政策调整受到较大影响。

五、环境影响

社区商铺主要服务周边社区业主，但是，如果周边环境无法成熟或不利，则投资人可能血本无归。有个有3000多户业主的大型社区，部分商铺旁边是另一家围墙封闭的老旧小区，平时人流稀少，这些商铺从该小区入伙至今快十年了，有的承租人换了一批有一批，有的大门紧锁一直租不出去，去年更是路边架设人行天桥，造成道路阻断、没有人流——商业气氛由于商铺的特殊位置和周边环境始终无法成熟，这样的商铺已使投资人填进去了首期款，还白白供了这么多年，而没有分文收益。

总之，社区商铺在其蕴涵无限商机的背后，还潜在着不少风险，如果投资人在投资社区商铺的同时能注意、防范上述风险，则会给您带更多的安全和收益！

投资社区商铺要注意点啥

投资商铺要有长期持有的打算，所以，首先需要选择价位合适的商铺。商铺的价格可以通过租金收益法大体框算出来，只有一个合理的租金范围，才能将商铺真正租出去。社区商铺的核心功能是满足居民日常的基本消费，提供生活必需的商品和服务。居民需要什么？无非是柴米油盐酱醋茶。千万不要认为，投资社区商铺可以创造出超额利润。社区商铺服务的对象是普通老百姓，即便是高档住宅小区，居民的日常消费也不外乎便利店、大众化餐饮和便民服务场所等。这些商家经营利润比较薄，承租能力不可能太高。像小肥羊火锅这样的中档餐饮，最高能承受的日租金也不过每平方米3至4元。如果日租金是每平方米3元，一年的租金是每平方米1000元左右，现在市场普遍的商铺收益率在8％左右，用1000元除以8％，可以得出该商铺的合适售价在每平方米1．2至1．3万元。

投资商铺最关键的是能够找到合适的承租商。在决定购买商铺之前，应做到心里有数。如果想把商铺租给餐饮店，在购买前一定要问清楚该商铺是否能够开餐饮店，因为绝大多数的住宅底层商铺是不允许有大量油烟的餐饮店存在的。另外，现在很多社区商铺规划成上下两层形式，复式商铺一般只适合做餐饮、娱乐和休闲类商业，便利店、零售店和食品店等都不需要两层的商铺。如果将来的租客不是餐饮、娱乐类商家，那么最好不要选择复式商铺。

出租商铺应该分不同阶段寻找不同类型的商家。在居住区刚刚建成的两年里，宜引进经营装潢、五金、电器或建材等业态。这类商家的经营情况比较好，给出的租金相对比较高。两年以后，小区入住率达到一定水平、但尚未达到高峰时，居民需要的是零售业的服务。这时，引进便利店最适合社区内居民的需求，这时其租金水平能够超过建材、装潢行业。当整个社区全部入住、商业进入成熟阶段以后，主力商业纷纷进入周边商圈，这时应为商铺设定个性化强、代替难度高的业态，如时装店、鞋店和饰品店等。

按照国外的运营经验来看，商铺是一种长期投资行为，其经营价值远大于房产本身的价值。社区商铺的业态定位、规划、招商和管理都不能偏废，这样才能保证良好的运营和逐渐递增的租金收入。所以，投资社区商铺，更需要长期打算、理性对待。