商铺使用权年限、投资风险及防范。警惕商铺投资使用权的高收益陷阱，俗话说一店养三代，投资商铺已成为广大市民资产保值增值的重要手段。市场上还有各种所谓的投资商店。这些商铺大多集中在一些新开发的商业综合体和商业中心。它们都以区位好、区位好、投资后回报丰厚为卖点吸引公众投资。但投资商店真的能在没有任何风险的情况下获得巨额利润吗？潘先生的经历值得我们警惕。去年6月，潘先生花75万元买了一家面积20多平方米的商铺。购买时，销售人员表示，虽然该店无法办理房产证，但其商务中心距离地铁出口很近，未来还将建设一个大型丝绸销售中心。购买该商铺后，必须委托相关投资管理公司租赁20年。在此期间，第一年的年回报率不低于投资额的8%，第二年不低于9%，第三年不低于10%，最高年回报率不低于13%。另外，如果买方解除合同，可以全额收回货款，自交货之日起5年后可以获得一定比例的赔偿。但到了交首付的时候，潘先生没有等钱。今年3月，他突然收到店方的道歉信。对方说租金将推迟到三月。然而，当对方3月份仍未能支付租金时，潘先生来到商业中心，发现商业中心几乎被关闭。许多要求租房的业主聚集在那里，许多拍卖公司贴出告示，拍卖法院委托的一些商铺。潘先生的眼睛顿时目瞪口呆。我们投资了75万元，但没有任何收入。连校长都留不住。我们同情潘先生的经历。除了同情，我们还能冷静地分析潘石屹的投资到底出了什么问题？首先，让我们看看潘先生买了什么样的商店。目前，市场上最常见的商店有两种。第一种是“地产商店”。开发商将建成的商铺分割后，开发商将商铺的产权出售给买方；另一种是我们所说的“商铺使用权”，即开发商将建成的商铺虚拟分割后，在一定时期内将商铺使用权出售给投资者。二者最大的区别是：第一类网店买家可以申请产权证，第二类不行，潘先生买的是这类网店使用权。因为商铺使用权不能办理产权证，一般不存在过户问题。买方无法享受到增值店带来的好处，通过转让很难实现成本回收。因此，作为补偿，开发商在出售商铺使用权时向购房者承诺的年固定收益率相对较高。在市场上，开发商对购房者承诺的产权商铺售后包租的年回报率一般在6%左右，而开发商承诺的产权商铺售后包租的年回报率一般在10%左右，甚至13%和15%。高回报固然诱人，但在实际的商业运作中能否产生如此高的回报，值得进一步探讨。

为了了解如何从商店的经营中获利，让我们简要分析一下商店的商业模式。目前市场上商铺的经营模式主要有三种：

一是开发商自立、自主经营；二是开发商自行租售商铺或委托专业管理公司经营；三是开发商把商铺卖了，小业主自己经营。

投资者购买商铺使用权时，一般会委托开发商或其委托的经营公司统一“包租”经营。运营公司每年都会给买家一定的最低“租金”，然后逐年增加或享受分租。潘先生的商店属于这种类型。在这种商业模式下，买家不必担心把商铺租出去，每年都可以享受固定的高额回报。听起来他们可以享受财富增值。但高回报背后还有一个大陷阱，即高回报能否实现。商业运作有自己的规律。一般来说，新开的商业中心很难获得较好的营业收入。只有经过几年的经营，他们才能开始盈利后，“阳德”是众所周知的，并得到公众的认可。因此，如果承诺的收入过高，就很难兑现。比如，潘先生买的很多商铺，经营了一年，发现无法支付承诺的收入。最后，为了防止广大投资者购买烂铺，从而导致资金损失，律师为店铺投资者提供了三大绝招：

一是认清店铺的产权性质，而不是相信高收益。在购买商店之前，我们需要区分商店的所有权和使用权。虽然购买商铺不同于购买房屋，但主要考虑的是投资收益，能否获得商铺所有权并不是首要的。但从长远来看，如果商业中心运营良好，商铺增值，那么拥有商铺的投资者可以通过转让商铺实现房地产投资收益。购买使用权的投资者的本质是购买具有长期收益的金融产品。投资者的主要回报是投资收益。因此，投资是否能带来预期收益，应给予更多的考虑。

商店的收入应该遵循一般商法，不可能异常的高或低。一些开发商为了促销，不负责任地承诺高回报，要经营一段时间后发现无法实现这一回报，导致开发商破产，投资者损失屡见不鲜。因此，投资者在购买商铺时，不应把高利润作为唯一的衡量标准。他们应该更加关注商店的所有权和商业模式。其次是综合考虑商铺的区位因素，了解商铺的过去和现在的生活，很多房地产大亨都表示，区位是决定房子价值的最重要因素，商铺的投资也不例外。但是什么样的地理位置对商店的经营有利呢？这需要综合考虑。例如，人流对商店的经营非常重要。以潘先生的商店为例。它位于地铁出口附近，所以肯定有很多人。不过，他的店铺所在的商业中心主营业务是丝绸，地铁带来的巨大人流主要是上班族。潜在的丝绸商人肯定不会太多，巨大的人流也不会对他的店铺的经营起到显著的促进作用。因此，综合考虑区位因素是购买旺铺的关键。

商铺投资大行其道，李贵也出现在商铺市场。除了正规的商业物业外，一些写字楼、工业厂房也纷纷改头换面，打着商铺的旗号对外销售。因为不是生意，这些楼盘的商铺价格会特别便宜，承诺的收入也会比一般商业中心高。然而，这些所谓的商业中心与商业中心在土地使用年限、消防要求等方面存在较大差距，将限制其后续的商业活动。因此，在购买商铺时，要注意开发商公布的“四证”，看清商铺的性质，这样才能放心购买。第三，调查开发商就是要有一个完整的商业计划，了解商业中心的品牌进入情况

店铺收入与店铺所在的商业中心（综合体）密切相关，而商务中心的运营涉及品牌布局、动线规划等多个专业规划。良好的商业整体规划是商业中心运营成功的关键。这也是多数小业主经营的商业中心在开发商出售商铺后经营不善的主要原因。因此，一个负责任的开发商在出售商铺之前必须有一套成熟的商业规划。在购买商铺之前，投资者可以查看他们的早期商业计划。如一些知名企业如“肯吉”、“兴科”、“大发”和“卡尔”