2013年9月，a公司（以下简称a公司）与B公司共同出资设立a公司机械制造有限公司（以下简称a公司），其中a公司出资取得土地使用权11700平方米（工业用地）。经评估机构评估价值300万元，会计师事务所根据评估金额出具验资报告。2013年9月，a公司办理了土地使用权变更手续。根据我国现行税收政策及相关数据，分析了a投资者利用土地使用权对外投资所涉及的税种及计算方法。某公司属于机床行业生产企业，在市经济开发区执行《企业会计准则》。根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号），自2003年1月1日起，对无形资产和不动产投资、与投资者的利润分配、合营企业不征收营业税投资风险分析。投资后转让股权的，不征收营业税。根据a公司章程规定，“投资者按出资比例分配利润，承担亏损和风险”，符合不征收营业税的规定。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的通知》（财税字[1995]48号）第一条规定，对于房地产投资和合营企业，投资方和合营方以土地（不动产）为作价或作为合营条件，将不动产投资或转让给被投资和合营公司，在企业经营期间暂免征收土地增值税。由投资方或合资企业转让的房地产，应当征收土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条规定，以土地（房地产）投资、联营的企业，不适用免征增值税，以及投资、联营房地产开发用地（房地产）的企业，或者投资、合资建设商品房的房地产开发企业。a公司和a公司均为工业制造企业，均适用土地增值税临时免征政策。

虽然a公司的土地使用权投资免征营业税和土地增值税，但仍应按主管税务机关的规定办理备案手续。

[印花税]

a公司与a公司签订的土地使用权转让合同属于产权转让文件，印花税按合同金额的0.05%缴纳。应纳税额=300×0.05%=1500元。2001年8月，a公司取得国有土地使用权证，面积61200平方米，使用年限50年。土地使用权中记载的“无形资产”金额为545.38万元，购买价格为89.11元/平方米。根据《财政部、国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条规定，自2009年1月1日起，纳税人因房地产发生变化依法终止房地产税和城市土地使用税纳税义务的与土地或权利状态有关的，应纳税额的计算应在实物或权利状态发生变化的月末的不动产和土地的纳税期结束时结束。a公司投资11700平方米土地，应纳税额计算截止2013年9月底。从第四季度开始，实际用地面积为61200-11700=49500（平方米），地方税务机关规定城镇土地使用税按每平方米5元征收。2013年第四季度城镇土地使用税应纳税额=49500×5×3△12=61875（元）。

[房产税]

根据a公司产权证、《固定资产住房明细账》及2013年1-8月房产税申报表，房屋建筑面积5.7万平方米，房屋入账金额为8370万元。这一时期没有对外租赁业务，所以房产税是从价计征和申报的。根据《财政部、国家税务总局关于城镇土地使用税等安置残疾人就业单位政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定，房地产原值应当包括地价，包括取得土地使用权所支付的价款和取得土地使用权所支付的价款土地开发成本，无论如何核算。宗地容积率低于0.5的，按房地产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房地产原值的地价。经计算，公司土地投资后的容积率=57000／49500=1.15大于0.5，按原入账金额减去投资后的余额计入房地产价值，计入房屋的土地金额=49500×89.11=4410945（元）。根据税务机关的规定，自用房屋按房产原值的30%一次性扣除后的残值计算税款。2013年第四季度，房地产从价计征税额=（8370万+4410945）×（1-30%）×1.2%×3△12=185032.98元。

[企业所得税]

a公司以土地使用权投资a公司，属于非货币性资产交换，即以土地使用权换取股权。《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，交换非货币性资产，将货物、财产、服务用于捐赠、偿还债务、赞助、筹款、广告、样品、职工福利或者利润分配的，视为销售货物，转让财产或者提供服务，国务院和主管税务机关另有规定的除外。

出让土地使用权账面价值=11700×89.11=1042587元。

a公司按直线法摊销土地使用权。2001年8月至2013年8月累计145个月，拟出让土地使用权摊销额1042587^（50×12）×145=251958.53元。

土地使用权出让净收益=300万-（1042587-251958.53）=2209371.53元。

国家税务总局《关于财产转让所得企业所得税处理的通知》（国家税务总局2010年第19号通知）规定，财产转让所得（包括各类资产、股权和债权）、债务重组所得，企业可以取得接受捐赠所得和不可偿还的应付帐款所得，无论是货币形式的还是非货币形式的，除另有规定外，均计入年度收入，一次性计算缴纳企业所得税。a公司土地使用权投资确认的净收入2209371.53元，应全额计入2013年度企业所得税的计算缴纳。

会计分录：

借方：长期股权投资300万

累计摊销251958.53

贷方：无形资产1042587

营业外收入2209371.53。