一、开发商土地使用权抵押给银行,能都退还定金

依据我国相关法律的规定，土地抵押并不是限制商品房预售的条件之一，所以土地使用权抵押后，符合其他条件的，商品房是可以预售的。

《城市商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

（二）持有建设工程规划许可证;

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

二、土地使用权多少年

土地使用权的年限要根据该土地属于国家所有还是集体所有的进行区分。国有土地是使用年限根据其用途确定，住宅的年限最高为70年，商业旅游、娱乐用地40年，其他用途的为50年；而集体所有的土地是根据其承包期来确定使用年限的。

三、房屋土地使用权到期了怎么办

如果房屋使用权性质是居住，按照法律规定自动续期。如果房屋使用权性质不是居住，就要看当初土地转让合同是怎样约定的，有三种可能：

1.可以续期，需补交土地使用权出让金；

2.不可续期，土地使用权收回，对土地上建筑物、构筑物予以补偿；

3.不可续期，无偿收回土地使用权。

《城市房地产管理法》第21条第2款规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，如果土地使用者未申请续期或未按法定期限申请续期，以及根据社会公共利益的需要，国家未批准其续期申请，土地使用权由国家无偿收回。